ابطال سند رسمی انتقال ملک
ابطال سند رسمی انتقال ملک موضوع امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم. از جمله سوال های زیر:
۱-آیا باطل کردن سند رسمی ملک امکان پذیر است؟
۲-آیا با شهادت می توانیم سند رسمی ملک را باطل کنیم؟
۳-برادرم از بی سوادی پدرم سوء استفاده کرده و خانه و زمین و ملک را به نام خودش کرده است در حالی که پدرم قصد دادن وکالت کاری داشته، حالا باید چه کنیم؟
۴-شوهرم بعد از اطلاع از به اجرا گذاشتن مهریه، خانه و مغازه اش را فروخته، آیا می توانم سند آنها را باطل کنم و مهریه ام را بگیرم؟
۵-پدربزرگم در زمان حیات، ملکی را به نام پدرم منتقل کرده و حالا عمه ام دادخواست داده که سند پدرم را باطل کند. آیا می تواند سند رسمی پدرم را باطل کند؟
۶-ابطال سند رسمی به استناد مستثنیات دین بودن امکان پذیر است؟
۷-پدرم قبل از مرگش، خانه را به نام یکی از بچه ها کرده است، آیا می توانیم آن سند را باطل کنیم؟
۸-من با سند تک برگ خانه ای خریدم و حالا شخص دیگری با وکالت نامه ادعا می کند که زودتر از من خانه را خریده و دادخواست داده تا سند من را باطل کند. چه کنم؟
۹-متاسفانه، گول شخصی را خورده ام و مال توقیفی خریده ام اما خبر نداشتم و فروشنده سرم کلاه گذاشت. آیا سندم باطل می شود؟
۱۰-دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک در چه مواردی و به چه عللی مطرح می گردد.
۱۱-خواندگان این دعوا چه کسانی هستند؟ به عبارت دیگر دادخواست خود را باید به طرفیت چه کسانی مطرح کنیم؟
۱۲-آیا به استناد سند عادی می توانیم سند رسمی را باطل کنیم؟
برای پاسخ گویی به تمامی این سوالات در ادامه مقاله با ما همراه باشید.
علل طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک
شاید مهم ترین سوالی که باید به آن، همین ابتدا پاسخ بدهیم این است که آیا باطل کردن سند رسمی امکان پذیر است یا نه؟
شاید در بین مردم شنیده باشید که می گویند اگر سند رسمی یا سند تک برگ داری خیالت راحت باشد، هیچ کس نمی تواند هیچ کاری کند.
این سخن، حرف اشتباهی نیست اما دارای استثنا است یعنی باطل کردن سند رسمی در مواردی محدود امکان پذیر است و این گونه نیست که سند رسمی اصلاً باطل نشود.
البته این نکته را فراموش نکنید که گفتنش راحت است و انجام دادنش سخت!
علل مختلفی برای طرح ادعای ابطال سند رسمی انتقال ملک وجود دارد از جمله:
۱-فقدان شرایط اساسی صحت معامله مثلا فقدان اهلیت در یکی از طرفین معامله.
مثل پدر و مادری که هنگام پیری رشد و عقلانیت خود را از دست می دهند و یکی از فرزندان با سوء استفاده از این کار اقدام به انتقال ملک به نام خود می کند و عملاً دیگر خواهرها و برادرها را از ارث محروم می کند.
۲-یکی از مواردی که جدیداً بسیار مطرح می گردد ابطال سند انتقال رسمی ملک به علت صوری بودن انتقال می باشد بدین صورت که مثلاً شخص ادعا می کند فقط به منظور امکان اخذ تسهیلات از بانک سند رسمی را به نام شخص دیگری منتقل کرده است اما در واقع قصد واقعی بیع نداشته است.
یا زنی مدعی می گردد که شوهرش برای فرار از پرداخت مهریه اموالش را به نحو صوری به نزدیکان خود انتقال داده است.
۳-فضولی بودن عقد مبنای تنظیم سند
۴-باطل شدن وکالت نامه مبنای انتقال و تنظیم سند مثلا به علت فوت موکل.
۵-عدم رعایت غبطه و مصلحت صغیر از سوی ولی قهری
۶-تنظیم شدن سند رسمی در اثر جرم مثلا فروش مال غیر یا جعل و استفاده از اوراق مجعول.
۷-فروش مال توقیفی که چون مطابق قانون، خرید و فروش مال توقیفی باطل است سند رسمی قابل ابطال است.
۸-ابطال سند رسمی به علت مستثنیات دین بودن
۹-استفاده از وکالت نامه انتقال ملک بعد از فوت فروشنده.
موارد مزبور تنها تعدادی از عللی است که در رویه قضایی و دادگاه ها برای ابطال سند رسمی انتقال مطرح گردیده و ما به سبب تجربه خود با آنها روبه رو بوده ایم
اما دلایل ابطال سند رسمی انتقال ملک محدود به آنچه ذکر کردیم نمی باشد و بسیار گسترده تر از آن است که در این نوشتار گنجانده شود.
در دعوای ابطال سند رسمی، چه کسانی را باید طرف دعوا قرار بدهیم؟
به علت هر کدام از مواردی که در بالا مطرح کردیم اگر بخواهید دادخواست ابطال سند رسمی را مطرح کنید
یا اگر این دادخواست علیه شما مطرح می شود باید بدانید که چه اشخاصی باید در آن دخالت داشته باشند.
به این مطلب ساده نگاه نکنید. بعضی اوقات کلید پیروزی شما در توجه به همین نکته به ظاهر ساده است که جزء شگردهای وکالتی محسوب می گردد.
ذی نفع و خواهان طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال شخصی است
که ادعا می کند علی رغم تنظیم سند رسمی طبق مقررات قانونی، سند مزبور باید باطل گردد.
اما در خصوص خوانده دعوای مزبور باید به چند نکته دقت کرد.
۱-بعضی مواقع خواهان مدعی بی اعتباری معامله با طرف مقابل خود است.
مثلا خواهان ادعا می کند که بدون قصد واقعی انتقال و بیع و فقط به قصد اخذ تسهیلات بانکی خانه اش را به نام شخص دیگری سند زده است.
در این صورت تنها خوانده دعوا طرف مقابل این معامله است.
۲-بعضی مواقع باید چند شخص طرف دعوا قرار بگیرند.
مثلا بانویی ادعا می کند شوهرش برای فرار از پرداخت دین مهریه اقدام به معامله صوری با مادرش کرده است.
در این صورت باید شوهر و مادر شوهر به عنوان خواندگان دعوا معرفی شوند.
۳-بعضی مواقع باید اشخاص بیشتری طرف دعوا قرار بگیرند مثلا زمانی که بعد از تنظیم سند رسمی، نقل و انتقالات دیگری نیز صورت پذیرد
و به اصطلاح حقوقی به دست های بعدی منتقل شود. در این حالت باید معامله کنندگان و تمامی دست های بعدی طرف دعوا قرار بگیرند و ابطال تمامی اسناد انتقالی خواسته شود.
البته پیدا کردن تمامی این اشخاص و طرف دعوا قرار دادن همه آنها
بسیار مشکل است به خصوص بعد از گذشت چندین سال
اما در صورت طرح نکردن دعوا بدین صورت دعوای شما با قرار رد مواجه خواهد گردید.
دادخواست ابطال سند رسمی را در کجا مطرح کنم؟
طبق قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول از جمله ابطال سند رسمی انتقال ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد.
به عنوان مثال، اگر شما در تهران هستید و ملک در رامسر در شمال کشور قرار دارد باید دادخواست خود را به دادگاه های رامسر بدهید.
ابطال سند رسمی انتقال ملک با استناد به سند عادی
در بسیاری موارد شخص با ارائه سند عادی که تاریخ آن مقدم بر سند رسمی است
ادعای مالکیت ملک را می کند و مدعی است که بدین سبب باید سند رسمی موخر ابطال گردد.
برگردیم به مثالی که در آغاز نوشته مان مطرح کردیم.
شما سند رسمی شش دانگ ملکی را در اختیار دارید اما شخصی به شما مراجعه می کند و ادعا می کند که قبل از شما این ملک را خریداری کرده است و مبایعه نامه و وکالت نامه هم دارد.
اما آیا با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت که می گوید
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید
دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت می شود مالک خواهد شناخت، چنین دعوایی در محاکم دادگستری قابل استماع می باشد؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که بسیاری از محاکم به استناد مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت دعوای مزبور را قابل پذیرش نمی دانند
و استدلال می کنند که به استناد مواد مزبور مالکیت اشخاص نسبت
به ملک ثبت شده با سند عادی ثابت نمی گردد
و اگر طبق مواد مزبور سند مالکیت صادر گردد دیگر هیچ دعوایی اعم از حقوقی و کیفری قابل پذیرش نیست.
البته برخلاف این قانون به نظر می رسد دادگاه ها به خاطر نظریه ای که شورای نگهبان در این مورد داده است دعوا را می پذیرند و به آن رسیدگی می کنند.
نظریه شورای نگهبان
هم اکنون به نظر می رسد با توجه به نظریه فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت به مورخ ۴/۸/۱۳۹۵
و آنچه که در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه (مبتنی بر نظریه فقهای شورای نگهبان ) مندرج است ابطال سند رسمی مالکیت به استناد سند عادی امکان پذیر می باشد
اما باید قراین و ادله شرعی و قانونی بر صحت مفاد سند عادی وجود داشته باشد.
ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه، اسناد عادی که در خصوص معاملات
راجع به اموال غیرمنقول تنظیم می شود را در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد دانسته
و ذکر کرده که این اسناد قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند
مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی شناخته شوند.
نظریه فقهای شورای نگهبان نیز اطلاق ماده ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت که دال بر بی اعتباری اسناد عادی غیر رسمی است را در مورد اسناد عادی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت مفاد آنها باشد را خلاف شرع و باطل دانسته.
باطل کردن سند رسمی با شهادت شهود امکان پذیر است؟
بحث ابطال سند رسمی انتقال ملک را با مبحث شهادت در این زمینه ادامه می دهیم.
هر شخصی که دعوایی مطرح می کند و ادعایی دارد باید آن را اثبات کند.
اما در بعضی مواقع، شخص هیچ دلیلی ندارد مگر شهادت اشخاصی که به نفع او گواهی و شهادت می دهند.
مثلاً خواهر و برادر و عمه و خاله یا دیگر نزدیکان شهادت می دهند که متوفی ( مثلاً پدر خانواده) قصد دادن وکالت کاری به یک از بچه هایش را داشته است و قصد انتقال ملک به آن شخص را نداشته است.
در پاسخ به سوالی که مطرح کردیم باید بگوییم که اگر شاهد شما دارای شرایط مقرر در قانون باشد
شهادت او مورد قبول قاضی قرار می گیرد و رابطه فامیلی سبب نمی گردد که شهادت مورد پذیرش قاضی قرار نگیرد.
در کل، دلایل زیر برای اثبات دعوای ابطال سند رسمی مورد پذیرش قرار می گیرد.
۲-سند عادی
۳-نظر کارشناس رسمی دادگستری مثلاً در خصوص جعلی بودن یا نبودن امضاء
۴-تحقیقات محلی
۵-سوگند در مواردی که مورد قبول قانون گذار است.
شهادت شهود در دادگاه حقوقی چگونه است و چه شرایطی دارد
ابطال سند رسمی بر اساس باطل بودن مبنای انتقال
در مواردی شخص ابطال سند رسمی انتقال ملک را درخواست می کند
و علت این امر را بطلان معامله ای می داند که سند بر مبنای آن تنظیم شده است مثلا ادعا می کند که بیعی که مبنای این سند می باشد به علت فقدان قصد یا اهلیت یکی از طرفین یا عدم رعایت مصلحت موکل باطل و به تبع آن سند رسمی تنظیمی هم باطل می باشد.
در این موارد ابتدا حتماً باید دعوای اعلام بطلان آن معامله از دادگاه درخواست شود
و بعد از اعلام بطلان بیع یا عمل حقوقی مبنای تنظیم سند، ابطال سند رسمی نیز درخواست گردد.
البته طرح این دو دعوا در یک دادخواست نیز امکان پذیر است.
اما اگر دادخواست ابطال سند رسمی به تنهایی مطرح گردد با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد گردید.
اجرای حکم ابطال سند رسمی انتقال ملک چگونه است
بحث ابطال سند رسمی انتقال ملک را با مبحث اجرای حکم ادامه می دهیم.
نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی انتقال در ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران ذکر گردیده است بدین صورت که:
محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند.
هرگاه موضوع سندی که ابطال می شود ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد.
ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.
سوال های کوتاه
۱-آیا باطل کردن سند رسمی به لحاظ قانونی امکان پذیر است؟
بله مطابق آنچه که در متن توضیح دادیم هرچند این کار استثناء محسوب می گردد اما امکان پذیر است.
۲-ابطال سند رسمی با چه دلایلی امکان پذیر است؟
با تمام دلایلی که در قانون پیش بینی شده است از جمله شهادت شهود.
۳-چقدر احتمال دارد که دعوای ابطال سند رسمی به نتیجه برسد؟
بستگی به قوت دلایل شما دارد.
۴-آیا موسسه شما در این زمینه پرونده قبول می کند؟
دفتر وکالت ما در این زمینه متخصص و دارای سابقه ۲۰ ساله می باشد.
قبول پرونده شما از جانب وکلای دفتر ما، مستلزم بررسی جزییات پرونده شما است.
در هر حال در نظر داشته باشید که دفتر وکالت ما در زمینه های زیر هیچ گونه خدمات و مشاوره ای ارایه نمی دهد.
۱-دعاوی مربوط به مواد مخدر
۲-دعاوی کارگر و کارفرما
برای دریافت وقت مشاوره حضوری یا تلفنی با شماره های ما در ارتباط باشید
- 021-88657789
- 0998-1288800
- آدرس ما: جردن- بلوار ستاری- پلاک 3- واحد 18