الزام به تحویل و تسلیم ملک

دعوای الزام به تحویل ملک از سوی خریداری مطرح می شود که مبیع را طی قرارداد رسمی یا عادی از فروشنده خریداری کرده است اما فروشنده بنا به دلایلی از تحویل ملک به خریدار ممانعت می کند.

طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی یکی از آثار بیعی که به طور صحیح واقع می شود این است که فروشنده ملزم به تسلیم مبیع( ملک) و مشتری ملزم به تسلیم ثمن می شود.

سند عادی یا رسمی در دعوای الزام به تحویل ملک

طبق ماده ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اگر ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد دولت فقط کسی را که ملک به نام او به ثبت شده مالک خواهد شناخت.

معاملات اموال غیرمنقول نیز جزء معاملاتی است که باید با سند رسمی انجام شود و در غیر این صورت سند عادی در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد

پس شخصی به لحاظ قانونی قادر است دعوای الزام به تحویل ملک را اقامه کند که سند رسمی ملک به نام او است و قاعدتا‌ دعوای شخصی که با سند عادی اقدام به طرح دعوا می کند

باید رد شود چون با لحاظ مقررات قانون ثبت چنین شخصی در ادارات و محاکم مالک شناخته نمی شود.

اما هم اکنون با توجه به نظر فقهای شورای نگهبان درباره مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک به نظر می رسد که طرح دعوای الزام به تحویل و تسلیم ملک بر اساس سند عادی در رویه قضایی قابل استماع است.

“مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد

اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد خلاف شرع و باطل است.”( نظریه فقهای شورای نگهبان)

حق حبس خریدار و فروشنده

هرکدام از خریدار و فروشنده حق دارد که از تسلیم ملک یا پرداخت ثمن خودداری کند

تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود به این حق در اصطلاح حقوقی، حق حبس گفته می شود.

در اصطلاح عرفی، حق حبس نوعی گروکشی است که هر کدام از خریدار و فروشنده انجام تعهدات خود را موکول به انجام تعهدات دیگری می کند.

البته باید موعد تحویل مبیع و تسلیم ثمن هر دو حال و فوری باشد مثلا اگر در قرارداد مقرر شود

که موعد تحویل ملک ۳ ماه بعد از پرداخت آخرین قسط ثمن و تنظیم سند رسمی باشد

خریدار باید تمام پول معامله را پرداخت کند و نمی تواند اظهار کند، زمانی پول را پرداخت می کنم

که ملک را تحویل گرفته باشم چون طبق مفاد قرارداد پرداخت ثمن معامله مقدم بر تحویل ملک است.

اما اگر طرفین هیچ موعدی برای تحویل ملک و تسلیم ثمن مقرر نکرده باشند

فروشنده باید فوری ملک را به خریدار تحویل دهد و این جا است که می تواند به حق حبس خود استناد کند.

تقاضای صدور دستور موقت

اگر با مبایعه نامه عادی اقدام به خرید ملک کرده اید و قصد دارید

دعوای الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی را توامان مطرح کنید

این نکته را مدنظر داشته باشید که فروشنده ای که سند رسمی به نام او است امکان دارد

در اثنای دادرسی ملک را به چند نفر دیگر هم بفروشد و شما هرچند در انتهای دادرسی حکم به نفع خود گرفته اید

اما متاسفانه چند نفر دیگر هم با مبایعه نامه عادی ادعای مالکیت آن ملک را می کنند

برای پیشگیری از این مشکل باید از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک را بخواهید

البته دستور موقت نیز مقررات خاص خود را دارد از جمله این امر که شما باید اثبات کنید

صدور دستور موقت فوریت دارد و اگر دستور موقت صادر نشود حکمی که بعدا به نفع شما داده می شود

برایتان مانند نوش دارو بعد از مرگ سهراب خواهد بود

 طبق ماده ۳۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه برای جبران خسارت احتمالی از خواهان تامین مناسب اخذ می کند.

نکاتی در خصوص دعوای الزام به تحویل ملک

خرید و فروش چیزی که فروشنده هیچ گاه قدرت بر تسلیم آن نداشته و ندارد باطل است.

فروشنده باید در تاریخ مقرر برای تحویل، مورد معامله را با تمام توابع و ملحقات و منضمات عرفی و قانونی تسلیم خریدار کند.

فروشنده باید هرگونه مانع در استیفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند.

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک، نخست الزام مالک به تحویل ملک است.

علاوه بر این اگر برای عدم تسلیم در تاریخ مقرر خسارت پیش بینی می گردد

خریدار می تواند خسارت مزبور را نیز دریافت کند.