خلع ید با سند عادی
خلع ید با سند عادی موضوع بحث امروز ما است
یکی از مهم ترین دعاوی که در دادگستری مطرح می گردد دعوای خلع ید باشد.
اگر مالک رسمی ملکی باشیم و شخصی به صورت غیرقانونی ملک مان را تصرف کرده باشد یا اگر مالک مشاعی ملکی باشیم اما فقط بعضی از شریکان متصرف ملک باشند برای تخلیه ملک باید اقدام به طرح چه دعوایی علیه متصرف غیرقانونی یا سایر شرکا کنیم؟
در تمام این موارد شخصی که مالکیت رسمی ملک را دارا است باید نسبت به اقامه دعوای خلع ید علیه متصرف غیرقانونی اقدام کند.در مورد ملک مشاعی نیز شخص باید علیه سایر شرکا، به اقامه دعوای خلع ید از ملک مشاع بپردازد.
البته در تمام این موارد امکان مطالبه اجرت المثل نیز وجود دارد
خلع ید اصولاً با سند رسمی مطرح می گردد
طبق رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ به تاریخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است
و طبق ماده 22 قانون ثبت همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد
مطابق ماده 47 نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود است و وزارت عدلیه مقتضی بداند کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول باید در دفتر املاک به ثبت برسد
و اصولاً نیز دعوای خلع به استناد سند مالکیت رسمی مطرح می گردد و دادگاه با استناد به سند مالکیت رسمی حکم به خلع ید شخص متصرف می دهد
خلع ید با سند عادی
سوالی که در این خصوص پیش می آید و موضوع بحث امروز ما است خلع ید به استناد سند عادی است.
وقتی شخصی با سند عادی یا قولنامه یا مبایعه نامه مالک ملکی است و شاهد تصرفات غیر قانونی دیگران در ملکش می باشد
اما سند رسمی ندارد آیا می تواند با همان سند عادی نسبت به طرح دعوای خلع ید اقدام کند؟
موردی که مطرح کردیم پاسخ قطعی ندارد.
رویه متفاوت دادگاه ها
دسته ای از دادگاه ها معتقدند که دعوای خلع ید به استناد سند عادی قابلیت استماع ندارد.
به عبارت دیگر اگر شما مالک رسمی ملک نیستید و با قولنامه اقدام به خرید ملک کرده اید
نمی توانید به صرف قولنامه اقدام به طرح دعوای خلع ید علیه متصرف غیرقانونی کنید زیرا طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را
که ملک به اسم او ثبت می شود
و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل می گردد و این انتقال در دفتر املاک به ثبت می رسد را مالک خواهد شناخت.
بر اساس ماده ۴۷ قانون ثبت نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده
ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول ضروری است
و سندی که باید به ثبت برسد و ثبت نشود در هیچ یک از ادارات و محاکم مورد پذیرش قرار نمی گیرد.
و خلع ید به استناد سند عادی محکوم به رد می باشد
اما عده ای از قضات دیگر معتقدند که
در مورد اسناد عادی مالکیت خواهان باید دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را با هم در دادگاه مطرح کند.
دادگاه اول نسبت به دعوای اثبات مالکیت وارد رسیدگی می شود و پس از صدور حکم نسبت به آن دعوای خلع ید را نیز مورد رسیدگی
قرار می دهد و طرف مقابل دعوا را به خلع ید از عین غیرمنقول محکوم می کند.
نظر سخت گیرانه بعضی قضات
البته در ابن میان بعضی قضات نیز وجود دارند که نظری سخت گیرانه دارند و معتقدند که
دعوای اثبات مالکیت و خلع ید به طور هم زمان و در یک دادخواست غیر قابل طرح است
و مطابق رای وحدت رویه که به آن اشاره کردیم خلع ید را فرع بر سند رسمی می دانند و اظهار می دارند
که اگر شخص سند رسمی دفترچه ای یا سند موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت را نداشته باشد
دعوای خلع ید قابل استماع نیست و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز همین گونه است.
البته شخص می تواند ابتدا نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز اقدام کند
و بعد از اخذ سند رسمی بدون هیچ دغدغه ای نسبت به اقامه دعوای خلع ید اقدام کند.