راه های جلوگیری از مزایده ملک
راه های جلوگیری از مزایده ملک موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم
اما همین اول کار باید بگوییم که قصه مزایده به هر علتی که برگزار گردد قصه درازی است و حتی اگر قصد وکیل گرفتن ندارید یا توانایی مالی اخذ وکیل ندارید حتما باید از وکیل دادگستری در این زمینه مشاوره بگیرید و به مشاوره ها و حرف ها و تجربه های جسته و گریخته از اطراف اکتفاء نکنید.
در مقام یک وکیل روزی نیست که سوال های زیر از ما پرسیده نشود.
چگونه از مزایده ملک موروثی ( ورثه ای) جلوگیری کنم؟
ملکم برای پرداخت مهریه خانمم توقیف شده است، آیا می توانم از مزایده ملک جلوگیری کنم؟
با شخصی در ملکی شریک هستم و او دستور فروش ملک مشاع گرفته است آیا راهی وجود دارد که از مزایده ملک مشاع جلوگیری کنم؟
از بانک تسهیلات اخذ کرده بودم و ملکی را در رهن بانک گذاشته بودم و به علت شرایط اقتصادی که برایم پیش آمد قادر به پرداخت اقساط نبودم و بانک مالم را به مزایده برده است، چگونه از مزایده ای که بانک قرار است برگزار کند جلوگیری کنم؟
مزایده در اجرای احکام در حال برگزاری است اما مزایده نباید برگزار شود چرا که در حقم اجحاف شده است و طول می کشد تا تضییع حقوقم را اثبات کنم، راهی به من نشان بدهید که جلوی برگزاری مزایده را بگیرم.
و سوال هایی از این دست که همه به این پرسش اساسی بر می گردد که راه های جلوگیری از مزایده چیست؟
در ادامه همراه ما باشید تا به تمام این سوال های پاسخ بدهیم.
مزایده از طریق دادگاه یا دوایر اجرای ثبت
به هر علتی که ملک یا مال شما به مزایده گذاشته شود( مهریه، بدهکاری مطابق رای قطعی دادگاه، اخذ تسهیلات از بانک، مال موروثی) باید قواعد و مقرراتی رعایت گردد تا مال در مزایده به فروش برسد.
چرا که مطابق قانون، مزایده نوعی بیع تشریفاتی است یعنی علاوه بر اینکه بیع( خرید و فروش) است
وابسته به تشریفات نیز می باشد و این وابستگی به حدی است که اگر این تشریفات رعایت نشود مزایده برگزار نمی گردد و اگر برگزار گردد با خطر ابطال رو به رو می گردد
قواعد و مقررات و تشریفات مزایده بسیار سفت و سخت می باشد
و سخت و پیچیده بودن آن قابل درک هم می باشد چرا که در غیر این صورت مردم به سختی به مزایده اعتماد پیدا می کنند و اگر این بی اعتمادی ادامه پیدا کند کمتر شخصی حاضر به خرید مال از طریق مزایده می گردد و کار دادگستری پیش نمی رود.
پس مهم نیست که مزایده به چه علتی صورت می گیرد،مزایده یا از طریق دادگاه صورت می گیرد یا از طریق دوایر ثبتی
و در هر دوی آنها باید تشریفات پیچیده و سفت و سخت مزایده رعایت شود و در غیر این صورت با استناد به عدم رعایت آنها می توانید تجدید مزایده را درخواست کنید و جلوی برگزاری مزایده را بگیرید.
اشاره کردیم که حتی اگر مزایده با وجود رعایت نشدن این شرایط برگزار شود خطر ابطال مزایده در کمین می باشد.
مزایده از طریق دادگاه
بحث راه های جلوگیری از مزایده ملک را با بحث مزایده از طریق دادگاه ادامه می دهیم.
اگر در محاکم قضایی و دادگاه ها به پرداخت وجهی محکوم شوید و آن را پرداخت نکنید محکوم له( شخصی که حکم دادگاه به نفع او است) می تواند با معرفی اموال تقاضای توقیف اموال منقول و غیر منقول شما را به اجرای احکام ارایه بدهد
اجرای احکام دادگستری و دادورز ( مامور اجرا) طبق قانون نسبت به توقیف اموال منقول و غیر منقول شما مثل ملک و خانه و ماشین و خط تلفن و هر چیز با ارزشی که مطابق قانون ارزش و مالیت داشته باشد، اقدام می کند
بعد از توقیف اموال طبق قانون اموال توقیفی باید از طریق مزایده به فروش برسد.
اموال بسیار کمی می باشند که دادگاه حق فروش آنها بدون رعایت قوانین مزایده را دارد
مثلاً اموالی که در صورت نگه داری، افت فاحش قیمت پیدا می کنند می توانند بدون رعایت مقررات مزایده به فروش بروند.
در باقی موارد تنها راه فروش اموال توقیفی، فروش از راه مزایده با رعایت تمامی مقررات و تشریفات مزایده می باشد.
مزایده از طریق اجرای ثبت
یکی از خصوصیت های مهم تنظیم سند رسمی و دلیل برتری تنظیم سند رسمی بر سند عادی این است که شما برای وصول مطالبات خود نیازی به مراجعه به دادگاه ندارید
و حق دارید از طریق دفاتر اسناد رسمی و دوایر اجرای ثبت نسبت به وصول طلب خود اقدام کنید
طبق قانون، سند لازم الاجرا
سند رسمی یا عادی است که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول
سند باشد مانند سند رسمی طلب و چک.
طبق قانون برنامه ششم توسعه نیز مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء از طريق ادارات اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجراء ميشوند.
ادارات مذكور مكلفند بلافاصله پس از تقاضاي اجرائيه نسبت به شناسايي و توقيف اموال مديون اقدام كنند
در راستای این وظایف ادارات اجرای ثبت نسبت به توقیف اموال بدهکاران اسناد لازم الاجرا اقدام می کنند و در صورت نیاز به فروش اموال بدهکار برای اخذ محکوم به نسبت به فروش آنها از طریق مزایده اقدام می کنند.
مقررات مزایده در اجرای ثبت اندکی متفاوت از دادگاه می باشد
اما همان گونه که ابتدا نوشتیم مزایده در هر جا که برگزار شود، وابسته به تشریفات است و رعایت یا عدم رعایت آن تشریفات است که مشخص می کند آیا مزایده در روز مقرر باید برگزار شود یا به تاخیر بیفتد.
تشریفاتی که وکیل متخصص و با تجربه مزایده از آنها آگاهی دارد.
در ادامه به نمونه هایی از قوانین و تشریفات مزایده در دادگاه و اجرای ثبت اشاره می کنیم تا با آنچه که گفتیم بیشتر آشنا شوید.
نمونه قوانین مزایده در دادگاه
در زیر به نمونه ای از قوانین مزایده در دادگاه اشاره می کنیم که باید در هنگام مزایده آماده و فراهم باشد تا مزایده در روز مقرر برگزار گردد
اما دقت داشته باشید که عدم رعایت این نکات لزوماً منجر به ابطال مزایده نمی گردد
-به عنوان مثال اگر دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال منقول معین کند فروش در آن محل صورت می گیرد
و اگر چندین محل برای فروش وجود داشته باشد فروش در جایی انجام می شود که منافع محکوم علیه اقتضاء دارد
-حتما باید آگهی مزایده چاپ شود
-آگهی باید علاوه بر انتشار در قسمت اجرا و محل فروش هم نصب شود
-زمان فروش باید به نحوی معین گردد که فاصله میان انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد
و اگر تغییر روز فروش ضرورت پیدا کند باید مجدد آگهی شود.
-فروش باید در حضور نماینده دادسرا صورت گیرد.
– صورت‌مجلس فروش باید به امضای دادورز ( مامور اجرا) و نماینده دادسرا برسد.
-هر کسی حق دارد، پنج روز قبل از روزی که برای فروش معین شده است اموالی را که آگهی شده ملاحظه نماید
-اشخاصی که در مزایده مباشرت دارند مثل ارزیاب و دادورز و نزدیکان نسبی و سببی آنها تا درجه سوم نمی توانند در مزایده شرکت کنند
-در آگهی مزایده اموال منقول و غیرمنقول نکاتی باید درج گردد مثلا در آگهی اموال منقول باید نوع و مشخصات اموال درج گردد و در آگهی اموال غیر منقول باید مشخص گردد که ملک در اجاره می باشد یا خیر.
-مال مورد مزایده برای شخصی است که بالا‌ترین قیمت را پیشنهاد می دهد.
-صاحب مال مورد مزایده حق دارد تقاضا کند که بعضی از اموال او را اول یا آخر بفروشند
و یا اینکه خود او بالا‌ترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخت و از فروش مال جلوگیری نماید.
-برگزاری مزایده دوم به درخواست محکوم له خواهد بود و اجرای احکام حق ندارد راساً نسبت به برگزاری آن اقدام کند.
-اگر نظریه کارشناسی برای تعیین قیمت روز مال اخذ شده باشد این نظریه بعد از گذشت مدتی بی اعتبار است و مزایده نمی تواند بر اساس آن برگزار شود.
در نهایت در نظر داشته باشید که مزایده می تواند به صورت کتبی یا شفاهی برگزار شود.
نمونه قوانین مزایده در اجرای ثبت
بحث راه های جلوگیری از مزایده ملک را با بحث نمونه ای از قوانین مزایده در اجرای ثبت ادامه می دهیم.
موارد زیر نیز نمونه ای از مقرراتی است که باید در روز مزایده در اجرای ثبت رعایت شود تا مزایده برگزار گردد
به عنوان مثال از مقررات مزایده این است که مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت 9 تا 12 برگزار می‌شود در صورتی
که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت
حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار
می‌شود و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می‌گردد.
یکی دیگر از مهم ترین نکات مقرر در مزایده ممنوعیت حضور بعضی اشخاص در خرید می باشد به عنوان مثال
رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجراء مباشرین فروش و نماینده دادستان
حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیرمستقیم را نخواهد داشت.
از دیگر مقررات مزایده این است که برای فروش اموال منقول و غیر منقول باید آگهی دقیق با جزییات مقرر در قانون منتشر گردد.
روز مزایده
در روز مقرر برای برگزاری مزایده دادگاه یا اجرای ثبت باید تمام مقررات مندرج در قانون برای برگزاری مزایده را رعایت کند تا هیچ شبهه ای متوجه مزایده نگردد و مال به درستی به فروش برسد
راه های جلوگیری از مزایده
هر کدام از قوانینی که برای برگزاری مزایده در قانون ذکر شده است اگر مورد بی اعتنایی قرار بگیرد
می تواند مانع برگزاری مزایده شود مثلاً اگر آگهی اموال منتشر نشود یا زمان مقرر میان آگهی مزایده و روز مزایده رعایت نگردد
یا در مزایده اموالی که قیمت شان نوسان دارد شش ماه از ارزیابی گذشته باشد
هر کدام از این موارد می تواند مانع برگزاری مزایده گردد
اگر مزایده برگزار گردد
راه های جلوگیری از مزایده ملک را با این مطلب به پایان می رسانیم که اگر مزایده برگزار گردد شما چه راه حل هایی پیش رو دارید.
اگر به هر علتی این مقررات مورد توجه قرار نگیرد و مزایده با وجود آن نقص و عیب برگزار شود شما می توانید اعتراض خود را به قاضی اجرای احکام یا رییس ثبت محل تسلیم کنید.
اگر این افراد ایرادی در مزایده مشاهده کنند از تایید و تنفیذ آن خودداری می کنند و مزایده مجدد برگزار می گردد
اما اگر آنها نیز نسبت به تایید مزایده اقدام کنند راهی جز درخواست ابطال مزایده از دادگاه برای شما باقی نمی ماند.
خیر خوب این است که مطابق رای وحدت رویه جدیدی که در مورد مزایده صادر شده است ( رای وحدت رویه 845) امکان ابطال مزایده حتی بعد از اعلام صحت مزایده نیز وجود دارد:
این رای بیان می کند که:
“مطابق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶/۸/۱، صدور دستور انتقال و تملیک مال مورد مزایده، مترتب بر اجرای صحیح مقررات و تشریفات برگزاری مزایده و احراز صحت انجام آن توسط دادگاه است،
لذا در صورت وجود تخلفات مؤثر در فرآیند برگزاری مزایده، مقررات ماده قانونی یاد شده، مانع از استماع دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیست”
رای وحدت رویه 845
ابطال مزایده دادگاه
سوال های کوتاه
آیا جلوگیری از برگزاری مزایده امکان پذیر است؟
برگزاری مزایده در اجرای احکام یا ثبت وابسته به رعایت تشریفات می باشد و اگر تشریفات رعایت نشده باشد نباید مزایده برگزار شود.
چه کسی از این تشریفات آگاه است؟
وکیل متخصص دعاوی ملکی و مزایده که دارای تجربه کافی در این زمینه باشد.
این تشریفات چه چیزهایی می باشند؟
در متن به نمونه های مهمی از آنها اشاره کردیم.
آیا موسسه شما در این زمینه پرونده قبول می کند؟
دفتر وکالت ما در این زمینه متخصص و دارای تجربه 20 ساله می باشد.
اما در نظر داشته باشید ارایه مشاوره در پرونده به معنای قبول پرونده شما نمی باشد و دفتر وکالت ما با بررسی شرایط از هر چند نفر که به آنها مشاوره می دهد یک کدام از پرونده ها را قبول می کند
چرا که با تعهد به موازین وکالتی بسیار واقع بینانه با پرونده برخورد می کند و فقط پرونده هایی منجر به عقد قرارداد و پذیرش پرونده می شود که احتمال زیاد پیروزی آنها وجود دارد.
شماره های ما برای برقراری ارتباط و اخذ مشاوره تلفنی یا حضوری:
021-58784
021-88657789
0998-1288800
آدرس ما: جردن-بلوار ستاری-پلاک 3-واحد 18