مدت پشیمانی در معامله
شرایط قانونی برای استفاده از شرط پشیمانی چیست؟
شرط پشیمانی هم مانند دیگر قوانین حاکم بر قراردادها دارای اصولی است که باید مد نظر قرار بگیرد.
در صورت عقد قرارداد ملکی باید بدانید که این شرط به صورت پیش فرض در قراردادها وجود ندارد و باید به صورت مکتوب و توافق شده در قرارداد درج گردد.
همان طور که بیان گردید شرط پشیمانی یکی از انواع خیار شرط در معامله است که یکی از اصلی ترین اصول مربوط به خیار شرط تعیید مدت زمان می باشد.
پس باید طرفین معامله توجه کنند اگر قصد استفاده از حق پشیمانی در معامله را دارند باید این شرط را برای مدت زمان مشخصی تعیین نمایند و در قرارداد درج کنند.
پرسش دیگر که برای اجرای شرط پشیمانی مطرح می گردد میزان خسارت برای طرف مقابل است.
بنا بر این غیر از مدت پشیمانی در معامله مبلغی را نیز به عنوان ضرر و زیان تعیین کرد.
زیرا در غیر این صورت نمی توان ادعایی برای دریافت خسارت داشت .
به این ترتیب فقط زمانی قادر به استفاده از شرط پشیمانی و دریافت ضرر و زیان در قرارداد خواهید بود که موارد زیر را رعایت شود:
- توافق برای اجرای حق پشیمانی
- تعیین مدت زمان برای استفاده از شرط پشیمانی
- تعیین ضرر و زیان قابل پرداخت توسط متقاضی فسخ قرارداد
- درج کردن تمامی موارد مذکور در قرارداد
مدت زمان پشیمانی در معامله چه قدر است؟
در اکثر موارد در صورت پشیمانی یا نارضایتی از یک قرارداد، فسخ قرارداد ممکن خواهد بود.
اما باید توجه کنید که قوانین و مقررات مربوط به مدت زمان پشیمانی در معامله ممکن است در هر کشور و منطقه متفاوت باشد و به قرارداد خاص و شرایط مربوط وابسته باشد.
پس بهتر است به وکیل جهت مشاوره حقوقی رجوع کنید تا نسبت به شرایط خاص قرارداد و قوانین مربوط اطلاعات لازم را دریافت نمایید.
در عموم برای فسخ قرارداد، معمولاً باید شرایط مشخصی رعایت گردد.
این شرایط ممکن است شامل موارد زیر باشد:
توافق بر فسخ:
طرفین می توانند توافقی بنویسند که بیان کننده اتمام قرارداد باشد و تمام شرایط و جزئیات فسخ را تعیین می نماید.
قانونی بودن دلایل فسخ: بعضی قوانین در نظر می گیرند که در شرایطی خاص، فسخ قرارداد مجاز است.
مثلا، اگر یک طرف عمداً قرارداد را نقض نماید یا از شرایط مورد توافق خود پیروی نکند، قرارداد ممکن است قابل فسخ باشد.
بررسی قوانین:
قوانین می توانند شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد تعیین کنند.
برخی قوانین ممکن است نیازمند ابطال قرارداد توسط دادگاه باشند.
لطفاً توجه کنید که ممکن است موارد دیگری هم برای فسخ قرارداد موجود باشد و نظر به شرایط خاص قرارداد و قوانین، این موارد ممکن است متفاوت باشد. در قانون ایران فسخ قرارداد به صورت دو جانبه در صورت پشیمانی امکان دارد.
طبق قانون مدنی ایران، طرفین قرارداد می توانند در صورت توافق، قرارداد را فسخ نمایند.
این توافق می توا ند پیش از انجام قرارداد، در زمان انجام قرارداد یا پس از انجام قرارداد باشد.
همچنین در برخی موارد، قوانین ممکن است حق فسخ قرارداد به صورت یک طرفه به طرفین اعطا شود.
در این جا ، شرایط و محدودیت های خاصی برای فسخ وجود دارد که باید رعایت گردد. توصیه این است که در صورت نیاز به فسخ قرارداد به صورت یک طرفه و اطلاع دقیق از مدت زمان پشیمانی در معامله، با وکیل یا مشاور حقوقی خود مشورت نمایید تا شرایط مربوط را بررسی کند و شما را راهنمایی نماید.
مدت زمان پشیمانی در معامله معمولاً در قراردادهای ملکی استفاده می شود به علت این که خرید یک ملک تصمیمی مهم است و طرفین نیاز دارند تا زمان کافی را برای ارزیابی و بررسی موقعیت خرید فراهم نمایند. به هر صورت، برای دقت و اطمینان بیشتر، همیشه پیشنهاد می شود قبل از امضای قرارداد، متن قرارداد را به دقت بخوانید و در صورت نیاز، با یک وکیل مشورت کنید تا شرایط و مفاد قرارداد را بررسی کند.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
روش اجرای شرط پشیمانی مدت پشیمانی در معامله
اجرای این شرط منوط به شرایطی است که در ادامه ذکر می شود:
- اطلاع به طرف مقابل برای پشیمانی
- اقدام به موقع در زمان تعیینی در قرارداد
- اقدام از طریق مراجع قانونی و نه مشاور املاک
اشخاص باید در نظر بگیرند که به دلیل نعیین زمان در این شرط صرفا در صورتی قادر به فسخ و یا دریافت ضرر و زیان هستند که در زمان تعیینی اقدام قانونی انجام بدهند. به عبارتی دیگر اگر شخص پشیمان از معامله فقط به طرف مقابل و یا به مشاور املاک اطلاع بدهد کافی نیست و باید حتما در زمان تعیینی به مراجع قانونی رجوع و موضوع را پیگری نماید.
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
وضعیت حقوقی شرط قراردادی “پشیمانی و فسخ معامله ” چگونه است؟
تاریخ دادنامه قطعی: ۱۳۹۴/۰۵/۱۷
شماره دادنامه قطعی: ۹۲۰۹۹۸۲۲۱۸۲۰۰۲۹۴
پیام: توافق طرفین در قرارداد مبنی بر «پشیمانی و فسخ معامله از سوی هر یک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان دادنی میباشد»;، خیار شرط محسوب نمی شود؛ بلکه ضمن تحکیم مبانی معامله، برآورد خسارتی است که از تعلل در انجام قرارداد حاصل می‌شود. بنابراین در صورت عدم تعیین مدت برای اعمال این شرط، قرارداد منعقده باطل نیست.
رأی دادگاه بدوی
درخصوص دعوی آقای م. ع. فرزند ح. با وکالت آقای ع. ی.الف. بطرفیت آقای ب. خ. باوکالت آقای غ. چ. بخواسته بطلان قرارداد ۱۳۹۲/۱/۴ و مطالبه مبلغ پنجاه میلیون تومان و خسارات دادرسی(اصلاح خواسته در اولین جلسه دادرسی مورخ ۱۳۹۲/۹/۶) موضوع دادخواست ۱۳۹۲/۵/۱۴و نیز دعوی تقابل بخواسته محکومیت خوانده به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله ۱۳۹۲/۱/۴ و مطالبه خسارات دادرسی موضوع دادخواست ۱۳۹۲/۷/۸ دعوی اصلی بدین مضمون است که به موجب بیعنامه ۱۳۹۲/۱/۴تمامی یک قطعه زمین موضوع آن مستند از سوی خواهان به خوانده فروخته شده است در صفحه دوم بیعنامه خیار فسخ درج گردیده است.
بدین شرح که
«… پشیمانی و فسخ معامله از سوی هریک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان میباشد» شرط فسخ مذکور فاقد مدت میباشد بیعنامه مذکور به لحاظ عدم قید مدت در شرط فسخ بموجب ماده ۴۰۱ قانون مدنی باطل میباشد دعوی تقابل نیز بدین مضمون است که ملک فروخته شده به متراژ ۲۲۹ متر مربع کسر مساحت دارد باید به مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله کسر شود زیرا زمین از قرار هر متر یکصد هزار تومان فروخته شده است که به لحاظ کسر مساحت مذکور سپس مبلغ اعلامی احتساب گردیده است.
النهایه باتوجه به اینکه به موجب ماده ۴۰۱ قانون مدنی در صورت عدم درج مدت برای فسخ نه تنها شرط باطل است بلکه موجب بطلان عقد نیز میگردد. و نیز باتوجه به شرط مورد تراضی طرفین در صفحه دوم قرارداد که حق فسخ طرفین اما بدون درج مدت میباشد لذا بیعنامه مذکور موثر نمی‌باشد و دعوی تقابل نیز که بر اساس آن بیعنامه اقامه گردیده است.
نیز بلحاظ عدم اعتبار آن مستند نمی تواند مبنای ذیحقی خواهان تقابل واقع گردد. لذا بنابر مراتب فوق حکم به بطلان بیعنامه عادی ۱۳۹۲/۱/۴ به لحاظ درج مدت برای شرط فسخ و پرداخت خسارات دادرسی در حق خواهان دعوی اصلی و حکم به بطلان دعوی تقابل به لحاظ بطلان مستند دعوی تقابل صادر میگردد. درخصوص دعوی مطالبه مبلغ پنجاه میلیون ریال نیزباتوجه به استرداد دعوی قرار رد دعوی صادر میگردد. رای صادره مستندا به مواد بند ب ماده ۱۰۷ و ۱۹۷ و ۳۳۱ و ۳۳۶ وو ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شبعه دوم دادگاه عمومی لواسانات
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی آقای غ. چ. به وکالت از آقای ب. خ. به طرفیت آقای م. ع. با وکالت آقای غ. ی. از دادنامه شماره ۰۵۹۶ مورخ ۱۳۹۲/۹/۱۳ شعبه دوّم دادگاه عمومی حقوقی لواسانات با این توضیح که با استعفای وکیل تجدیدنظرخواه آقای ه. ت. وکالت نامبرده را عهده دار شده است و دادنامه تجدیدنظرخواسته متضمن پذیرش دعوای تجدیدنظرخوانده و صدور حکم به بطلان بیع نامه عادی ۱۳۹۲/۱/۴ به لحاظ عدم درج مدت برای شرط فسخ بوده و نیز صدور حکم به بطلان دعوای تقابل تجدیدنظرخواه به خواسته محکومیت تجدیدنظرخوانده به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله ۱۳۹۲/۱/۴ و مطالبه خسارات دادرسی میباشد وارد بوده و دادنامه تجدیدنظرخواسته شایسته تأیید نیست زیرا درج عبارت: «پشیمانی و فسخ معامله از سوی هر یک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان دادنی میباشد»
از مصادیق خیار شرط موضوع ماده ۴۰۱ قانون مدنی نمی‌باشد
بلکه
با لحاظ اصل صحت و لزوم قراردادها ضمن تحکیم مبانی معامله برآورد خسارتی است که از تعلل در انجام قرارداد حاصل می‌شود از سوی دیگر با تعیین زمان عرفی در بخش توضیحات
به این گونه:
«بعد از پاس شدن آخرین چک سند شورایی تنظیم و به امضاء شورا می‌رسد» با فرض پذیرش شرط مندرج در قرارداد تحت عنوان خیار شرط اعمال آن محدود به فاصله زمانی از تاریخ عقد تا تنظیم سند شورایی بوده و موجبی برای بطلان قرارداد نیست
از سوی دیگر تجدیدنظرخواه مدعی کسری مساحت موضوع قرارداد با احتساب بخشی از ملک موضوع خواسته که در محدوده اراضی ملی واقع شده گردیده در حالی که تجدیدنظرخوانده با ارائه نامه شماره ۱۱۷۶ مورخ ۱۳۹۳/۸/۲۷ مدعی شده سابقه ای از صدور گواهی بر ملی بودن پلاک ثبتی مربوط وجود نداشه با این وصف قدر مسلم این است که با احتساب مساحت مورد ادعا کسری متراژ وجود نداشته
و تا زمانی که ادعای قرا رگرفتن بخش از ملک در محدوده اراضی ملی به اثبات نرسیده باشد و اقدام قانونی در این باره صورت نگرفته باشد دعوا قابلیت اجابت نداشته با این وصف تجدیدنظرخواهی را نسبت به هر دو دعوا وارد دانسته و برگرفته از قسمت نخست ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر رد دعوای تجدیدنظرخوانده مبنی بر بطلان قرارداد ۱۳۹۱/۱/۴ صادر و اعلام می دارد و به استناد ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوای تجدیدنظرخواه به خواسته محکومیت خوانده (تجدیدنظرخوانده) به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله صادر و اعلام می دارد. این رأی قطعی است.
شعبه ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران رئیس و مستشار
مهرزاد جمشیدی – جواد حمیدی
پژوهشگاه قوه قضاییه