چگونه دعوای الزام به فک رهن مطرح کنیم
دعوای الزام به فک رهن یکی از دعاوی حقوقی است که بعضی اوقات باید بر علیه بانک یا طلبکار اقامه و بعضی اوقات بر علیه فروشنده ای که ملکش را به خریدار فروخته اما قبل از فروش به خریدار ملکش در رهن بانک بوده
و هم اکنون نه تنها سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمی کند بلکه ملک را نیز از رهن بانک آزاد نمی کند تا به خریدار تحویل بدهد.
دعوای فک رهن
در حالت اول قضیه از این قرار است که شخصی به بانک مراجعه می کند و از بانک وام یا تسهیلات در قالب عقود بانکی دریافت می کند و برای تضمین بازپرداخت وام یا تسهیلات ملک خود را به رهن بانک ( مرتهن) می گذارد.
مدتی سپری می شود و شخص تمام اقساط وام یا تسهیلات را پرداخت می کند
و طبق قاعده و قانون بعد از پرداخت تمام بدهی ها می خواهد که ملکش از رهن بانک خارج گردد
اما بانک به عللی از جمله بیشتر بودن بدهی شخص مثلا به علت سودهای قانونی که بانک در قراردادهای بانکی دریافت می کند
از فک رهن ملک خودداری می کند در این حالت راهن( بدهکار) تنها یک راه حل دارد، اقامه دعوا علیه بانک و الزام بانک به فک رهن.
در حالت دوم فروشنده و خریدار ملکی را معامله می کنند اما فروشنده قبل از انعقاد معامله از بانک وام یا تسهیلات گرفته و ملک را در رهن بانک قرار می دهد.
فروشنده ضمن معامله متعهد می گردد از ملکی که فروخته نزد بانک فک رهن کند و سپس سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.
موعد مقرر سپری می شود و فروشنده اقدام به فک رهن نمی کند. در این مورد نیز خریدار چاره ای جز اقامه دعوای الزام به فک رهن علیه فروشنده ندارد.
البته خریدار می تواند الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی را به طور توامان از دادگاه درخواست کند
و رای اصراری شماره ۱۲ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۷۶ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور، الزام فروشنده به فک رهن
و همچنین الزام او به تنظیم سند رسمی انتقال را قبول و مورد شناسایی قرار می دهد.
نکته مهم
توجه کنید که در فرض دوم خریدار نمی تواند دعوایی تحت عنوان الزام خوانده ( فروشنده) به پرداخت دین مرتهن را مطرح کند
چرا که مستقیما ذی نفع دعوا نیست بلکه باید علیه خوانده اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن کند. ( نشست قضایی استان خراسان رضوی مورخ ۰۲/۰۴/۱۳۹۷ )
حتما بخوانید: مشاهده ابلاغیه الکترونیکی سامانه ثنا
طرف مقابل دعوای فک رهن
حال آیا در این حالت باید بانک مرتهن نیز علاوه بر فروشنده طرف دعوا قرار بگیرد؟
در این خصوص آرای صادره متفاوت است و قضات نظرهای مختلفی دارند
عده ای از قضات معتقدند در صورتی که بانک مرتهن طرف دعوا قرار نگیرد خدشه ای به حقوق مرتهن وارد نمی شود
چرا که بانک به طلب و حقوق قانونی خود خواهد رسید و طرف قرار ندادن بانک مرتهن باعث رد دعوا نمی شود.
اما در مقابل دسته ای دیگر از قضات لازم می دانند که بانک مرتهن طرف دعوا قرار بگیرد چرا که باید حقوق او نیز در دادرسی حفظ گردد.
در این خصوص حتما بانک مرتهن باید طرف دعوا قرار بگیرد
تفاوت دعوای الزام به فک رهن با ابطال سند رهنی
اگر شخصی معتقد باشد که مال اصلا نباید در رهن قرار می گرفته
یا مال بدون توجه به شرایط صحت معامله در رهن است نیازی به اقامه دعوای فک رهن ندارد
بلکه باید دعوای ابطال سند رهنی مطرح کند.
مثلا تصور کنید فروشنده بعد از انعقاد عقد بیع نسبت به ملک ( با مبایعه نامه عادی) به بانک می رود و تسهیلات یا وام اخذ می کند و همان ملکی که دیروز با سند عادی فروخته را در رهن بانک قرار می دهد.
در این جا خریدار باید چه کند؟
خریدار باید با اثبات مالکیت خود در دادگاه صالح دعوای ابطال سند رهنی به طرفیت فروشنده و بانک مرتهن مطرح کند.
در این مورد در واقع فروشنده با کلاهبرداری، ملکی را که به دیگری فروخته اما همچنان سند رسمی اش به نام اوست
را در رهن بانک می گذارد و چون شرایط صحت معامله رعایت نشده است عقد رهن باطل است
و خریدار از همه جا بی خبر می تواند برای احقاق حقوق خود دعوای ابطال سند رهنی را مطرح کند.
در ضمن عمل فروشنده نیز می تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد و خریدار حق دارد علیه فروشنده به طرح شکایت کیفری نیز مبادرت کند.
نظر اداره حقوقی قوه قضاییه
“اگر مالک رسمی ملک ابتدا به بیع عادی ملک را به دیگری بفروشد
و در ثانی همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک قرار دهد
و مشتری در عقد عادی دعوای اثبات وقوع بیع و ابطال عقد رهن و سند رهنی و الزام بایع به تنظیم سند رسمی اقامه کند
رای دادگاه چه خواهد بود؟”( اداره حقوقی قوه قضاییه نظریه شماره ۷/۹۶/۱۶۹۲
اداره حقوقی قوه قضاییه در پاسخ این گونه اظهار نظر کرده است:
“چنانچه ملکی با سند عادی به فروش رود و سپس فروشنده همین ملک را با سند رسمی در رهن قرار دهد
و سپس خریدار به استناد سند عادی مذکور دادخواست ابطال سند رسمی رهن را به دادگاه تقدیم نماید
دادگاه باید به آن رسیدگی و در صورت احراز صحت بیع نامه خریدار، حکم به ابطال سند رسمی رهن را صادر نماید
زیرا بر طبق بند ۱ ماده ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود
و در خصوص مورد استعلام چون در تاریخ تنظیم سند رسمی رهن، راهن مالک مورد رهن نبوده
و از طرفی عقد رهن برای مرتهن حق عینی ایجاد می کند
که با حقوق خریدار تعارض دارد لذا رهن مذکور صحیح نبوده و با درخواست خریدار حکم به ابطال آن صادر می گردد.”
مشاوره با وکلای ما
در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر در خصوص دعاوی فک رهن و ابطال سند رهنی و اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی می توانید با موسسه حقوقی دادرسان سیمرغ عدالت تماس بگیرید.
برای مشاوره حضوری نیز می توانید با شماره های زیر تماس بگیرید
021-88657789
021-58784