راهنمای دریافت پایانکار و سند رسمی برای واحدهای دارای تخلف
اگر صاحب آپارتمانی هستید که به دلیل تخلفات ساختمانی سازنده، جریمههای پرداختنشده شهرداری یا حتی احکام تخریب ناشی از جریمه، سالهاست بدون سند مانده است، حتما این مقاله را مطالعه کنید چرا که طبق قانون جدید، اکنون امکان دریافت گواهی پایانکار و سند رسمی مالکیت برای واحد شما فراهم شده است.
دیگر لازم نیست منتظر تسویه حساب کل ساختمان بمانید؛ شما میتوانید با شرایطی که در ادامه توضیح میدهیم، برای واحد اختصاصی خود پایان کار و سند بگیرید.
در این مقاله، ما به بررسی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و بهویژه تبصره ۶ ماده ۱۰ آن میپردازیم که انقلابی در باز کردن گرههای کورِ املاک فاقد سند ایجاد کرده است.
پایان عصر بنبستهای ماده ۱۰۰
برای دههها، خریداران آپارتمان در ایران قربانی تخلفات سازندگان میشدند. سازنده تخلف میکرد، جریمه را نمیپرداخت و شهرداری هم به کل ساختمان پایانکار نمیداد.
نتیجه این بود که خریدار، هم پول ملک را داده بود و هم دستش از سند رسمی کوتاه بود.
قانونگذار در سال ۱۴۰۳ با درک این معضل، رویه را کاملاً تغییر داد. اکنون «حق داشتن سند رسمی و پایان کار» از «تخلفات مالی سازنده» تفکیک شده است.
این یعنی قانون راهی را باز کرده که ملک شما هویت قانونی پیدا کند، حتی اگر بدهیهای شهرداری هنوز تسویه نشده باشد.
۱. تکلیف جدید شهرداریها: پایانکار نباید متوقف شود
طبق قانون جدید، اگر شما مالک واحدی هستید و ادعای مالکیت شما در سامانه مربوطه ثبت شده باشد، شهرداری، بخشداری یا دهیاری موظف و مکلف است که گواهی پایانکار را صادر کند.
دو حالت بسیار مهم در اینجا وجود دارد:
- حالت اول: کمیسیون ماده ۱۰۰ (یا ماده ۹۹) رای به جریمه داده باشد اما جریمه پرداخت نشده باشد.
- حالت دوم: رای کمیسیون به دلیل عدم پرداخت جریمه، به «تخریب» تبدیل شده باشد.
در هر دو حالت، شهرداری حق ندارد مانع صدور پایانکار شود. در گواهی پایانکار، مبلغ جریمه و علت آن (چه مربوط به خود واحد شما باشد و چه سهم شما از مشاعات ساختمان) قید میشود و پرونده برای صدور سند به اداره ثبت فرستاده میشود.
مطابق قانون:
« چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون های ماده (99) و ماده (100) قانون شهرداری در خصوص آن، رای به اخذ جریمه صادر یا رای مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رای تخریب بنا شدهباشد؛ حسب مورد، شهرداریها، بخشداری ها و دهیاری ها مکلفند گواهی پایانکار ساختمان را صادر نمایند و لیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمههای قسمتهای اختصاصی باید در گواهی پایانکار ذکر شود.»
۲. سند رسمی با طعم بدهی؛ شفافیت جایگزین ممنوعیت
پس از صدور پایانکار، نوبت به سازمان ثبت اسناد میرسد. طبق این قانون، اداره ثبت موظف است سند تفکیکی واحد شما را صادر کند، اما با یک تفاوت مهم نسبت به سندهای معمولی:
در متن سند مالکیت شما، میزان جریمه واحدتان و سهم شما از جریمههای قسمتهای مشترک (مشاعات) به نسبت مساحت واحدتان درج میشود.
فایده این کار چیست؟ واحد شما دارای سند میشود، میتوانید با آن فعالیت قانونی انجام دهید، اما این بدهی مانند یک «بار مالی» روی سند باقی میماند تا زمانی که تسویه شود.
به عبارت دیگر شما از منافع سند رسمی بهره می برید مثلا می توانید سند خود را در هر نهاد و اداره ای به رهن بگذارید، در تمام ادارات دولتی و دادگاه ها شما مالک رسمی ملک شناخته خواهید شد و دیگر نگران کلاهبرداری و فروش ملک تان به افراد مختلف نیستید اما زمانی که می خواهید ملک را به دیگری منتقل کنید باید جریمه را پرداخت کنید.
۳. انتقال سند به دیگری؛ شرط پرداخت جریمه به نرخ روز
شاید بپرسید اگر جریمه در سند درج شده باشد، چگونه میتوانیم ملک را بفروشیم؟
قانون در اینجا بسیار دقیق عمل کرده است. شما میتوانید سند را به نام خودتان بگیرید، اما اگر بخواهید آن را به شخص دیگری بفروشید (تنظیم سند انتقال)، حتماً باید جریمه مندرج در سند را تسویه کنید.
نکته بسیار مهم که باید به آن دقت کنید این است که جریمه به مبلغ سالهای گذشته باقی نمیماند.
جریمه طبق «نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی» تعدیل میشود. یعنی مبلغ جریمه بر اساس تورم بهروزرسانی میشود تا سازندگان یا مالکان نتوانند با به تاخیر انداختن پرداخت، بدهی ناچیزی را پرداخت کنند.
مطابق قانون:
«سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمتهای اختصاصی و همچنین قسمتهای مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید.
در این صورت، تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در صورت پرداخت جریمه ذکرشده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران امکانپذیر است.
صدور سند مالکیت مانع از اجرای رای صادره از کمیسیون های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداریها نمیباشد.»
۴. تفکیک «پول» از «اصلاحات فنی»
همه تخلفات با جریمه نقدی حل نمیشوند. گاهی پایانکار منوط به انجام اصلاحات فیزیکی است (مثلاً اصلاح پله فرار، تامین ایمنی آتشنشانی یا رفع مزاحمت از همسایه).
در این موارد، قانون جدید راهکار را تفکیک کرده است:
- اصلاحات واحد شما: تا زمانی که اقدامات مربوط به واحد اختصاصی خودتان را انجام ندهید، سند صادر نمیشود.
- اصلاحات مشاعات (قسمتهای مشترک): اگر کل ساختمان نیاز به اصلاحاتی داشته باشد، شما ملزم نیستید کل هزینه را بدهید. سازمان ثبت سند واحد شما را صادر میکند، مشروط بر اینکه «سهم واحد خودتان» از هزینهی آن اصلاحات را بپردازید.
نحوه محاسبه این هزینهها بر اساس آییننامهای است که توسط وزارتخانههای کشور، راه و شهرسازی و بنیاد مسکن تدوین شده است.
این یعنی لجاجت یک همسایه در عدم پرداخت سهم خود، دیگر مانع سنددار شدن شما نخواهد بود.
۵. خط قرمز قانون: حکم قلعوقمع (تخریب) کامل
بسیار مهم است که بدانید این تسهیلات قانونی شامل همه ساختمانها نمیشود. قانونگذار بین «تخریب به دلیل عدم پرداخت جریمه» و «تخریب به دلیل ناایمن بودن» تفاوت قائل شده است.
اگر واحدی به دلیل عدم رعایت اصول فنی، شهرسازی یا بهداشتی دارای حکم قلعوقمع کامل باشد (یعنی بنا به قدری خطرناک یا غیرمجاز است که اصلاً نباید وجود داشته باشد):
- صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است.
- در این حالت، فقط نام متصرف قانونی در بانک اطلاعاتی سازمان ثبت درج میشود تا وضعیت تصرف روشن باشد، اما سندی به عنوان مالکیت رسمی صادر نخواهد شد.
قوانین جدید پیش فروش ساختمان و آپارتمان
۶. آیا با گرفتن سند، دیگر خطر تخریب وجود ندارد؟
یک نکته حقوقی ظریف در انتهای این ماده قانونی وجود دارد که نباید از آن غافل شد: «صدور سند مالکیت مانع از اجرای رای صادره از کمیسیونها نمیباشد.»
این یعنی داشتن سند رسمی، به معنای پاک شدن تخلف نیست. شهرداری همچنان حق دارد اگر جریمهها (به نرخ روز) پرداخت نشود یا اقدامات اصلاحی انجام نشود، از ابزارهای قانونی خود استفاده کند.
اما مزیت بزرگ این است که اکنون شما یک ملک سنددار دارید که وضعیت بدهی آن کاملاً شفاف است و از بنبستِ «بیسندی» خارج شده است.
سخن پایانی:
قانون جدید گامی بزرگ برای هویتبخشی به املاک و صیانت از حقوق خریداران است.
اگر ملک شما در چنین وضعیتی قرار دارد، توصیه میشود با در دست داشتن مدارک مالکیت، از ظرفیتهای ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول استفاده کنید.
برای موارد پیچیده، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ثبتی و شهرداری راهگشای شما خواهد بود.
برای مشاوره در این مورد همین حالا با ما تماس بگیرید
۰۲۱-۵۸۷۸۴
۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹
۰۲۱-۸۸۶۶۰۸۱۳
۰۹۹۸-۱۲۸۸۸۰۰
حل مشکل آپارتمان های بدون پایان کار و سند با ثبت نام در سامانه ساغر
سوالات متداول کاربران
۱. اگر سازنده فراری باشد یا جریمه را ندهد، تکلیف سند من چه میشود؟
طبق قانون جدید، شما دیگر معطل سازنده نمیمانید. شهرداری مکلف است با درج جریمه در گواهی پایانکار، مسیر را برای صدور سند شما باز کند. شما میتوانید سند را بگیرید و جریمه واحد خودتان را (در صورت تمایل به فروش) بپردازید.
۲. مبلغ جریمه در سند من چقدر خواهد بود؟
این مبلغ شامل دو بخش است: ۱. جریمههای مربوط به تخلفات داخل واحد خودتان. ۲. سهم واحد شما از جریمههای کل ساختمان (مشاعات) که بر اساس متراژ واحدتان محاسبه میشود.
۳. منظور از تعدیل جریمه بر اساس نرخ بانک مرکزی چیست؟
یعنی اگر مبلغ جریمه در حکم کمیسیون مثلاً مربوط به سال ۱۴۰۰ باشد، شما در زمان پرداخت (مثلاً سال ۱۴۰۴)، باید مبلغی را بپردازید که با توجه به تورم اعلامی بانک مرکزی، معادل ارزش آن پول در سال ۱۴۰۰ باشد.
۴. من میخواهم واحدم را بفروشم اما پایانکار ندارد، آیا میتوانم؟
با قانون جدید بله. ابتدا باید طبق این ماده قانونی درخواست پایانکار و سپس سند تفکیکی بدهید. جریمه در سند درج میشود. در لحظه فروش در دفترخانه، باید جریمه تسویه شود تا سند به نام خریدار جدید منتقل گردد.
۵. اگر ساختمان ما حکم تخریب داشته باشد، آیا این قانون به ما کمک میکند؟
اگر حکم تخریب صرفاً به خاطر این صادر شده که جریمه پرداخت نشده، بله؛ این قانون به شما اجازه میدهد پایانکار و سند بگیرید. اما اگر حکم تخریب به دلیل ناایمن بودن بنا یا تجاوز به معبر (قلعوقمع کامل) باشد، خیر؛ برای چنین واحدهایی سند صادر نمیشود.
۶. هزینه اصلاحات مشاعات (مثل ایمنسازی راهروها) چگونه تعیین میشود؟
این هزینهها توسط کارشناسان ذیصلاح برآورد شده و سهم هر واحد مشخص میشود. شما با پرداخت سهم خودتان، حق دریافت سند را پیدا میکنید، حتی اگر سایر واحدها سهم خود را نپردازند.
