راهنمای جامع قوانین پیش‌فروش آپارتمان و ساختمان در ایران: چگونه با اطمینان ملک پیش‌خرید کنید؟
مقدمه: چرا باید قوانین پیش‌فروش آپارتمان را بدانید؟
قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان: حفاظت از حق شما در سایه قانون
در بازار پویای املاک ایران، پیش‌فروش آپارتمان و ساختمان یکی از روش‌های محبوب برای خرید ملک با هزینه کمتر و تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی است.
این روش به خریداران این امکان را می‌دهد که با پرداخت تدریجی، صاحب خانه شوند و به سازندگان کمک می‌کند تا سرمایه لازم برای تکمیل پروژه را تأمین کنند.
بااین‌حال، افزایش کلاهبرداری‌ها و مشکلات حقوقی در این حوزه باعث شده است که بسیاری از مردم با تردید به پیش‌فروش نگاه کنند.
در این راهنما، نه‌تنها با مقررات حقوقی آشنا می‌شوید، بلکه راهکارهای عملی برای تنظیم قراردادهای امن، انتخاب مشاور حقوقی، و حل مشکلات رایج را خواهید آموخت.
اگر قصد پیش‌خرید آپارتمان دارید یا می‌خواهید از ریسک‌های این روش آگاه شوید، تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.
پیش‌فروش آپارتمان چیست و چرا جذاب است؟
تعریف پیش‌فروش ساختمان
پیش‌فروش به معنای خرید یا فروش یک واحد مسکونی یا تجاری قبل از تکمیل ساخت آن است.
در این روش، خریدار (پیش‌خریدار) با پرداخت بخشی از مبلغ ملک به‌صورت اقساطی یا یکجا، مالکیت واحد را در آینده به دست می‌آورد.
قرارداد پیش‌فروش معمولاً بین مالک زمین یا سازنده (پیش‌فروشنده) و پیش‌خریدار منعقد می‌شود.
این قرارداد شامل تعهداتی برای هر دو طرف است، مانند پرداخت به‌موقع اقساط توسط خریدار و تحویل واحد در زمان مشخص توسط فروشنده.
مزایای پیش‌فروش برای خریداران و سازندگان
پیش‌فروش مزایای متعددی برای هر دو طرف معامله دارد:
-
برای خریداران: امکان خرید ملک با قیمت پایین‌تر نسبت به زمان تکمیل پروژه، محافظت در برابر افزایش قیمت‌ها در بازار املاک، و انعطاف در پرداخت اقساطی.
-
برای سازندگان: تأمین مالی پروژه بدون نیاز به دریافت وام‌های بانکی سنگین که معمولاً با سود بالا همراه هستند.
-
برای سرمایه‌گذاران: فرصتی برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک با سود قابل‌توجه، به‌ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران، شیراز، مشهد، و اصفهان.
بااین‌حال، بدون آگاهی از قوانین و رعایت نکات حقوقی، این مزایا می‌توانند به ریسک‌های مالی و حقوقی تبدیل شوند.
چالش‌های پیش‌فروش: چرا باید محتاط باشیم؟
با وجود مزایای پیش‌فروش، این روش با چالش‌های جدی همراه است.
کلاهبرداری‌هایی مانند فروش یک واحد به چندین نفر، تأخیر در تحویل پروژه، و تنظیم قراردادهای غیرقانونی، از جمله مشکلات رایج هستند که اعتماد عمومی به این روش را کاهش داده‌اند. دو دلیل اصلی این مشکلات عبارت‌اند از:
-
ناآگاهی از قوانین پیش‌فروش: بسیاری از خریداران بدون مطالعه قوانین یا مشورت با متخصصان وارد معامله می‌شوند و نمی‌دانند که قراردادهای عادی (غیررسمی) چه خطراتی دارند.
-
عدم استفاده از مشاور حقوقی یا وکیل ملکی: هزینه نکردن برای مشاوره حقوقی ممکن است در ابتدا صرفه‌جویی به نظر برسد، اما می‌تواند به ضررهای مالی و حقوقی بزرگ‌تر منجر شود.
-
اما متاسفانه مراجعه به وکیل در کشور ایران اصولا بعد از شروع مشکل اتفاق می افتد و کمتر کسی است که قبل از شروع مشکل به وکیل مراجعه کند.
قوانین کلیدی پیش‌فروش آپارتمان در ایران
الزام تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی
یکی از مهم‌ترین قوانین پیش‌فروش ساختمان، الزام به تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی است.
طبق ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹)، قرارداد پیش‌فروش و هرگونه واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و در سند مالکیت درج گردد.
این قانون برای جلوگیری از کلاهبرداری‌هایی مانند فروش یک واحد به چندین نفر وضع شده است و نقش مهمی در حفظ نظم بازار املاک دارد.
چرا بنگاه‌های املاک حق تنظیم قرارداد ندارند؟
قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان را با اشاره این نکته ادامه می دهیم که چرا بنگاه های املاک حق تنظیم قرارداد ندارند.
برخلاف تصور رایج، بنگاه‌های معاملات ملکی حق تنظیم قرارداد پیش‌فروش را ندارند.
ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش ساختمان صراحتاً اعلام می‌کند که مشاوران املاک تنها می‌توانند مذاکرات اولیه را انجام دهند و باید طرفین را به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند.
در صورت تخلف، مجازات‌هایی مانند تعلیق پروانه کسب (تا یک سال برای بار اول، تا دو سال برای بار دوم) و حتی ابطال دائم پروانه کسب برای بار سوم در انتظار متخلفان است.
مجازات پیش‌فروش بدون سند رسمی
طبق ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش، افرادی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه دریافتی محکوم می‌شوند.
این مجازات نشان‌دهنده اهمیت این قانون برای جلوگیری از سوءاستفاده و کلاهبرداری است.
به‌عنوان مثال، اگر پیش‌فروشنده‌ای یک واحد را به ارزش ۵ میلیارد تومان به چند نفر بفروشد، ممکن است با جریمه‌ای بین ۱۰ تا ۲۰ میلیارد تومان یا حبس مواجه شود.
الزام ثبت پیش‌فروش و پیش‌خرید در سامانه ثبت اموال غیرمنقول طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول
طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، تمامی معاملات پیش‌فروش و پیش‌خرید آپارتمان و ساختمان باید در سامانه ثبت اموال غیرمنقول به‌صورت رسمی ثبت شوند.
این قانون به‌منظور افزایش شفافیت و جلوگیری از کلاهبرداری‌هایی مانند فروش مال غیر یا فروش یک واحد به چندین نفر وضع شده است.
ثبت در این سامانه تضمین می‌کند که اطلاعات معامله، از جمله مشخصات ملک، پیش‌فروشنده، و پیش‌خریدار، به‌صورت قانونی است و ادعایی برخلاف آن شنیده نمی شود. این فرآیند از تنظیم قراردادهای غیررسمی (مانند قراردادهای عادی در بنگاه‌های املاک) جلوگیری کرده و حقوق پیش‌خریدار را حفظ می‌کند.
پیش‌خریداران نیز باید پیش از امضای قرارداد، از ثبت ملک در سامانه اطمینان حاصل کنند تا از مشکلات حقوقی مانند معارض یا توقیف ملک جلوگیری شود.
این قانون گامی مهم در جهت نظم‌دهی به بازار املاک و افزایش اعتماد عمومی به معاملات پیش‌فروش است.
با ثبت هرنوع پیش فروش ساختمان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تعداد شکایت های مربوط به پیش فروش ساختمان کاهش پیدا می کند و دیگر پیش فروش ساختمان آن دل نگرانی سابق را ندارد.
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش
قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان را با اشاره به مدارک لازم برای تنظيم قرارداد پیش فروش ادامه می دهیم.
برای تنظیم یک قرارداد پیش‌فروش معتبر، پیش‌فروشنده باید مدارک زیر را ارائه کند:
-
سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق احداث بنا: این سند نشان می‌دهد که پیش‌فروشنده مالک قانونی زمین است یا حق ساخت‌وساز روی آن را دارد.
-
پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد: این مدارک تأیید می‌کنند که پروژه دارای مجوز قانونی از شهرداری است.
-
بیمه‌نامه مسئولیت: این بیمه‌نامه (ماده ۹ قانون پیش‌فروش) برای جبران خسارات احتمالی ناشی از نقص در ساخت‌وساز الزامی است.
-
تأییدیه مهندس ناظر: این تأییدیه نشان می‌دهد که عملیات پی‌سازی ساختمان به پایان رسیده و پروژه از نظر فنی در مرحله‌ای قابل‌اعتماد است.
-
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: این استعلام برای اطمینان از عدم وجود معارض یا مشکلات حقوقی در ملک ضروری است.
عدم ارائه هر یک از این مدارک می‌تواند قرارداد را از نظر قانونی باطل کند یا ریسک‌های جدی برای پیش‌خریدار ایجاد کند.
به‌عنوان مثال، اگر پیش‌فروشنده سند رسمی مالکیت نداشته باشد، ممکن است ملک متعلق به شخص دیگری باشد و معامله شما باطل شود.
مهم نبودن عنوان قرارداد
برخی افراد یا بنگاه‌های املاک برای دور زدن قوانین پیش‌فروش، از عناوین دیگری مانند «قرارداد مشارکت»، «توافق‌نامه»، یا «قرارداد سرمایه‌گذاری» استفاده می‌کنند.
اما قانون‌گذار در ماده ۱ قانون پیش‌فروش پیش‌بینی کرده است که هر قراردادی که در آن مالک زمین متعهد به احداث یا تکمیل یک واحد ساختمانی برای پیش‌خریدار شود، صرف‌نظر از عنوان آن، مشمول قوانین پیش‌فروش خواهد بود.
این قانون از حیله‌های حقوقی برای فرار از مقررات جلوگیری می‌کند.
رایج‌ترین مشکلات و کلاهبرداری‌ها در پیش‌فروش آپارتمان
فروش مال غیر: شایع‌ترین نوع کلاهبرداری
یکی از رایج‌ترین مشکلات در پیش‌فروش، فروش یک واحد به چندین نفر است که به «فروش مال غیر» معروف است.
در این نوع کلاهبرداری، پیش‌فروشنده یک واحد را به چند خریدار می‌فروشد و هر خریدار از وجود دیگران بی‌خبر است.
این مشکل معمولاً زمانی آشکار می‌شود که خریداران قصد تصرف ملک را دارند و متوجه می‌شوند که واحد آن‌ها به شخص دیگری نیز فروخته شده است.
خرید و فروش آنلاین طلای آب شده
راه‌های پیشگیری از فروش مال غیر
-
تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی: ثبت رسمی قرارداد در سامانه ثبت اسناد، از فروش مجدد همان واحد به دیگران جلوگیری می‌کند.
-
استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: پیش از امضای قرارداد، از اداره ثبت استعلام بگیرید تا از مالکیت قانونی پیش‌فروشنده مطمئن شوید.
-
مشورت با وکیل متخصص ملکی: یک وکیل می‌تواند مدارک را بررسی کرده و از صحت معامله اطمینان حاصل کند.
-
بررسی سوابق پروژه: از پیش‌فروشنده بخواهید اسناد پروژه‌های قبلی خود را ارائه دهد تا از اعتبار او مطمئن شوید.
برای مشاوره در مورد پیش خرید آپارتمان همین حالا با ما تماس بگیرید
ما در امور ملکی متخصص هستیم
۰۲۱-۵۸۷۸۴
۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹
۰۹۹۸-۱۲۸۸۸۰۰
تأخیر در تحویل پروژه
تأخیر در تحویل پروژه یکی از مشکلات شایع در پیش‌فروش است. برخی سازندگان به دلیل مشکلات مالی، مدیریت نادرست، یا مسائل فنی (مانند کمبود مصالح)، نمی‌توانند پروژه را در زمان مقرر تحویل دهند.
این مشکل می‌تواند برای پیش‌خریدارانی که برنامه‌ریزی مالی یا زمانی خاصی دارند، بسیار زیان‌بار باشد.
به‌عنوان مثال، ممکن است پیش‌خریدار به دلیل تأخیر مجبور شود اجاره‌بهای اضافی پرداخت کند یا برنامه اسباب‌کشی خود را به تعویق بیندازد.
راهکارهای مقابله با تأخیر
-
درج شرط جریمه تأخیر در قرارداد: در قرارداد، شرطی برای پرداخت جریمه در صورت تأخیر در تحویل پروژه درج کنید.
-
به‌عنوان مثال، می‌توانید توافق کنید که به ازای هر ماه تأخیر، پیش‌فروشنده مبلغ مشخصی (مثلاً ۱٪ از ارزش قرارداد) به شما پرداخت کند.
-
نظارت بر پیشرفت پروژه: از مهندس ناظر یا مشاور بخواهید گزارش‌های دوره‌ای از پیشرفت پروژه ارائه دهد.
-
بررسی بیمه پروژه: اطمینان حاصل کنید که پروژه دارای بیمه‌نامه معتبر است تا در صورت بروز مشکل، خسارت شما جبران شود.
مشکلات قراردادهای مشارکت در ساخت
قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان را با اشاره به مشكلات قراردادهای مشارکت در ساخت ادامه می دهیم.
در برخی موارد، سازنده‌ای که در یک قرارداد مشارکت در ساخت با مالک زمین همکاری می‌کند، واحدی را که در سهم او قرار دارد به پیش‌خریدار می‌فروشد.
اما ممکن است در قرارداد مشارکت شرطی وجود داشته باشد که فروش واحد قبل از تکمیل پروژه (مثلاً پایان مرحله سفت‌کاری) را ممنوع کند.
در این صورت، مالک زمین می‌تواند قرارداد پیش‌فروش را باطل اعلام کند و پیش‌خریدار متضرر شود.
بهترین وکیل پرونده های ملکی در جردن
چگونه از این مشکل جلوگیری کنیم؟
-
بررسی دقیق قرارداد مشارکت
-
اگر سازنده مدعی است که واحدی در سهم اوست، قرارداد مشارکت را با دقت مطالعه کنید و از وجود شروط محدودکننده مطمئن شوید.
-
مشورت با وکیل ملکی
-
یک وکیل متخصص می‌تواند شرایط قرارداد مشارکت را تحلیل کرده و از قانونی بودن معامله اطمینان حاصل کند.
-
استعلام از مالک زمین
-
مستقیماً با مالک زمین تماس بگیرید و از رضایت او برای فروش واحد مطمئن شوید.
نقص در کیفیت ساخت
برخی پیش‌خریداران پس از تحویل واحد متوجه نقص‌های ساختمانی می‌شوند، مانند استفاده از مصالح نامرغوب، مشکلات تأسیساتی (مانند لوله‌کشی یا برق‌کشی)، یا عدم رعایت استانداردهای فنی.
این نقص‌ها می‌توانند ارزش ملک را کاهش دهند و هزینه‌های اضافی برای تعمیرات ایجاد کنند.
چه موارد باید در قرارداد مشارکت در ساخت به طور دقيق مشخص گردد
راهکارهای پیشگیری از نقص کیفی
-
درج استانداردهای کیفی در قرارداد: مشخصات فنی واحد، مانند نوع مصالح، برند تجهیزات، و استانداردهای ساخت، را در قرارداد قید کنید.
-
نظارت مهندس ناظر: از مهندس ناظر بخواهید کیفیت ساخت را در مراحل مختلف پروژه تأیید کند.
-
بیمه کیفیت ساخت: برخی پروژه‌ها بیمه‌نامه کیفیت دارند که می‌تواند خسارات ناشی از نقص ساخت را جبران کند.
عدم انتقال سند رسمی
یکی دیگر از مشکلات رایج، خودداری پیش‌فروشنده از تنظیم سند رسمی پس از تکمیل پروژه است. این مشکل می‌تواند مالکیت پیش‌خریدار را به خطر بیندازد و او را درگیر دعاوی حقوقی طولانی کند.
راه‌حل برای عدم انتقال سند
-
درج شرط الزام به انتقال سند: در قرارداد، پیش‌فروشنده را ملزم کنید که سند رسمی را در زمان مشخصی تنظیم کند.
-
اقدام قضایی: در صورت خودداری پیش‌فروشنده، می‌توانید از طریق دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی کنید.
توقف پروژه به دلیل مشکلات مالی یا قانونی
در برخی موارد، پروژه‌های پیش‌فروش به دلیل مشکلات مالی سازنده یا مسائل قانونی (مانند توقیف زمین به دلیل بدهی) متوقف می‌شوند. این مشکل می‌تواند پیش‌خریداران را در وضعیت بلاتکلیفی قرار دهد.
راهکارهای پیشگیری
-
بررسی وضعیت مالی سازنده: سوابق مالی و پروژه‌های قبلی سازنده را بررسی کنید.
-
استعلام از مراجع قانونی: از شهرداری و اداره ثبت استعلام بگیرید تا از نبود مشکلات حقوقی مطمئن شوید.
-
درج شرط فسخ در قرارداد: شرطی در قرارداد درج کنید که در صورت توقف پروژه، امکان فسخ و استرداد وجوه پرداختی وجود داشته باشد.
حمایت‌های قانونی از پیش‌خریدار
قانون پیش‌فروش ساختمان در ایران به‌گونه‌ای طراحی شده که بیشتر به نفع پیش‌خریدار باشد، زیرا این گروه معمولاً در موقعیت ضعیف‌تری نسبت به پیش‌فروشنده قرار دارند. برخی از حمایت‌های قانونی عبارت‌اند از:
حق فسخ قرارداد
پیش‌خریدار در شرایط زیر می‌تواند قرارداد را فسخ کند:
-
عدم ارائه مدارک لازم توسط پیش‌فروشنده (مانند سند مالکیت یا پروانه ساخت).
-
تأخیر بیش از حد در تحویل پروژه (بر اساس شرایط مندرج در قرارداد).
-
نقض تعهدات پیش‌فروشنده، مانند تغییر مشخصات فنی واحد بدون توافق.
مطالبه خسارت
اگر پیش‌فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، پیش‌خریدار می‌تواند خسارت‌های مالی و معنوی را مطالبه کند.
این خسارت‌ها ممکن است شامل هزینه‌های اضافی (مانند اجاره‌بهای اضافی به دلیل تأخیر)، ضررهای مالی ناشی از کاهش ارزش ملک، یا حتی جبران استرس و فشار روانی باشد.
الزام به تنظیم سند رسمی
در صورتی که پیش‌فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند، پیش‌خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضایی او را ملزم به انجام این کار کند.
این حق به پیش‌خریدار امکان می‌دهد تا مالکیت قانونی خود را تثبیت کند.
حمایت در برابر فروش مال غیر
قانون پیش‌فروش با الزام به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، از فروش یک واحد به چندین نفر جلوگیری می‌کند. اگر چنین تخلفی رخ دهد، پیش‌خریدار می‌تواند از طریق دادگاه شکایت کند و خسارت خود را مطالبه نماید.
ابلاغ بخشنامه ثبت ثمن واقعی در دفاتر اسناد رسمی
نکات عملی برای پیش‌خرید امن آپارتمان
برای اینکه پیش‌خرید آپارتمان به تجربه‌ای امن و موفق تبدیل شود، این نکات را رعایت کنید:
۱. مشورت با وکیل متخصص ملکی
مشورت با وکیل متخصص در دعاوی ملکی یکی از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌توانید انجام دهید. یک وکیل می‌تواند:
-
مدارک پیش‌فروشنده را بررسی کند.
-
قرارداد را از نظر حقوقی تحلیل کند.
-
ریسک‌های احتمالی را شناسایی کرده و راهکارهای پیشگیری ارائه دهد.
اگرچه هزینه مشاوره حقوقی ممکن است در ابتدا زیاد به نظر برسد، اما این سرمایه‌گذاری می‌تواند از ضررهای مالی و حقوقی بزرگ‌تر جلوگیری کند.
۲. بررسی سوابق پیش‌فروشنده
سوابق پیش‌فروشنده را به‌دقت بررسی کنید:
-
آیا پروژه‌های قبلی او به‌موقع تحویل شده‌اند؟
-
آیا شکایات حقوقی علیه او ثبت شده است؟
-
آیا پیش‌فروشنده از اعتبار و سابقه خوبی در بازار برخوردار است؟
می‌توانید با مراجعه به سایت‌های رسمی یا پرس‌وجو از خریداران قبلی، اطلاعات لازم را جمع‌آوری کنید.
۳. بازدید از محل پروژه
حتماً از محل پروژه بازدید کنید و پیشرفت ساخت‌وساز را بررسی کنید. تأییدیه مهندس ناظر درباره پایان عملیات پی‌سازی نیز باید بررسی شود.
بازدید حضوری به شما کمک می‌کند تا از واقعی بودن پروژه و میزان پیشرفت آن مطمئن شوید.
۴. درج شرایط دقیق در قرارداد
قرارداد پیش‌فروش باید شامل جزئیات زیر باشد:
-
مشخصات دقیق واحد (متراژ، طبقه، شماره واحد، جهت ساختمان).
-
زمان‌بندی دقیق تحویل پروژه.
-
شرایط پرداخت اقساط (مبلغ هر قسط و تاریخ پرداخت).
-
جریمه تأخیر در تحویل پروژه.
-
تعهدات پیش‌فروشنده در قبال کیفیت ساخت (مانند نوع مصالح و استانداردهای فنی).
۵. استعلام از مراجع قانونی
پیش از امضای قرارداد، از اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری استعلام بگیرید تا از قانونی بودن پروژه و مالکیت پیش‌فروشنده مطمئن شوید.
این استعلام‌ها می‌توانند از مشکلات حقوقی مانند وجود معارض یا توقیف ملک جلوگیری کنند.
۶. بررسی بیمه پروژه
اطمینان حاصل کنید که پروژه دارای بیمه‌نامه معتبر است. بیمه مسئولیت و کیفیت ساخت می‌تواند در صورت بروز مشکلات مالی یا فنی، خسارت شما را جبران کند.
نقش دفاتر اسناد رسمی در پیش‌فروش آپارتمان
دفاتر اسناد رسمی نقش کلیدی در تنظیم قراردادهای پیش‌فروش دارند. این دفاتر:
-
مدارک پیش‌فروشنده را بررسی می‌کنند تا از قانونی بودن آن‌ها مطمئن شوند.
-
قرارداد را به‌صورت رسمی ثبت می‌کنند و در سامانه ثبت اسناد درج می‌کنند.
-
خلاصه قرارداد را به اداره ثبت ارسال می‌کنند تا در سند مالکیت ملک ثبت شود.
این فرآیند باعث می‌شود که معامله شما از نظر حقوقی معتبر و قابل‌پیگیری باشد و از کلاهبرداری‌هایی مانند فروش مال غیر جلوگیری شود.
قوانین جدید ارزهای دیجیتال در ایران
سؤالات متداول درباره پیش‌فروش آپارتمان
در این بخش، به سؤالات رایجی که مردم درباره پیش‌فروش آپارتمان مطرح می‌کنند پاسخ می‌دهیم.
این سؤالات بر اساس مشکلات واقعی و نگرانی‌های پیش‌خریداران تنظیم شده‌اند:
۱. آیا می‌توان قرارداد پیش‌فروش را در بنگاه املاک تنظیم کرد؟
خیر، قرارداد پیش‌فروش باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. تنظیم قرارداد در بنگاه‌های املاک غیرقانونی است و می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی مانند باطل شدن قرارداد یا فروش مال غیر شود.
علاوه بر این مورد قانون جدید الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول، ثبت تمامی پیش فروش ها را در سامانه ثبت اسناد اجباری کرده است و آرامش روانی را به بازار املاک برگردانده است.
۲. اگر پیش‌فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، چه باید کرد؟
اگر پیش‌فروشنده به تعهدات خود (مانند تحویل به‌موقع یا تنظیم سند رسمی) عمل نکند، می‌توانید از طریق مراجع قضایی درخواست الزام به اجرای تعهدات، فسخ قرارداد، یا مطالبه خسارت کنید.
مشورت با وکیل ملکی در این موارد ضروری است.
۳. چگونه از فروش مال غیر جلوگیری کنیم؟
برای جلوگیری از فروش مال غیر:
-
قرارداد را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنید.
-
از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید.
-
با وکیل ملکی مشورت کنید تا مدارک بررسی شوند.
۴. آیا پیش‌خرید آپارتمان ریسک بالایی دارد؟
اگر قوانین رعایت شود و با دقت عمل کنید، پیش‌خرید می‌تواند یک روش امن و سودآور باشد.
اما بدون آگاهی از قوانین و مشورت با متخصص، ریسک‌هایی مانند کلاهبرداری، تأخیر، یا نقص کیفی وجود دارد.
۵. اگر پروژه به دلیل مشکلات مالی یا قانونی متوقف شود، تکلیف چیست؟
در صورت توقف پروژه، می‌توانید:
-
درخواست فسخ قرارداد کنید و وجوه پرداختی را پس بگیرید.
-
از طریق دادگاه مطالبه خسارت کنید.
-
اگر پروژه بیمه دارد، از بیمه‌نامه برای جبران خسارت استفاده کنید.
۶. آیا می‌توان اقساط پیش‌فروش را تغییر داد؟
بله، با توافق طرفین و درج تغییرات در قرارداد رسمی، می‌توان شرایط پرداخت اقساط را تغییر داد.
این تغییرات باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شوند.
۷. اگر واحد تحویلی با مشخصات قرارداد مطابقت نداشته باشد، چه باید کرد؟
اگر واحد تحویلی از نظر متراژ، کیفیت، یا مشخصات دیگر با قرارداد متفاوت باشد، می‌توانید:
-
از طریق دادگاه درخواست اصلاح یا جبران خسارت کنید.
-
در صورت وجود نقص جدی، قرارداد را فسخ کنید که البته توصیه نمی گردد.
۸. آیا پیش‌فروشنده می‌تواند قیمت واحد را پس از قرارداد افزایش دهد؟
خیر، پیش‌فروشنده نمی‌تواند قیمت را افزایش دهد، مگر اینکه در قرارداد شرطی برای افزایش قیمت (مثلاً بر اساس تورم) ذکر شده باشد. این شرط باید به‌صراحت در قرارداد درج شود.
۹. چگونه از قانونی بودن پروانه ساخت مطمئن شویم؟
برای اطمینان از قانونی بودن پروانه ساخت:
-
از شهرداری منطقه استعلام بگیرید.
-
شماره پروانه ساخت را بررسی کنید.
-
از مهندس ناظر یا وکیل بخواهید مدارک را تأیید کند.
۱۰. آیا پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را به شخص دیگری واگذار کند؟
بله، پیش‌خریدار می‌تواند حقوق و تعهدات خود را به شخص دیگری واگذار کند، اما این واگذاری باید با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام شود و اگر پیش فروشنده به این کار رضایت ندهد پیش خریدار عهده دار پرداخت بهای قرارداد است.
۱۱. اگر پیش‌فروشنده ورشکست شود، چه اتفاقی می‌افتد؟
در صورت ورشکستگی پیش‌فروشنده:
-
می‌توانید از طریق دادگاه درخواست استرداد وجوه پرداختی کنید.
-
اگر پروژه بیمه دارد، از بیمه‌نامه برای جبران خسارت استفاده کنید.
-
مشورت با وکیل ملکی برای پیگیری حقوقی ضروری است.
۱۲. آیا می‌توان پیش‌فروش را در پروژه‌های نیمه‌تمام خرید؟
بله، اما باید با دقت بیشتری عمل کنید:
-
مدارک پروژه (مانند پروانه ساخت و سند مالکیت) را بررسی کنید.
-
از پیشرفت پروژه و وضعیت مالی سازنده مطمئن شوید.
-
قرارداد را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنید.
۱۳. اگر مالک زمین با سازنده اختلاف داشته باشد، چه تأثیری روی پیش‌خریدار دارد؟
اختلاف بین مالک زمین و سازنده می‌تواند پروژه را متوقف کند یا مالکیت پیش‌خریدار را به خطر بیندازد. برای پیشگیری:
-
قرارداد مشارکت بین مالک و سازنده را بررسی کنید.
-
از رضایت مالک زمین برای پیش‌فروش مطمئن شوید.
-
با وکیل مشورت کنید.
نتیجه‌گیری: پیش‌خرید امن با آگاهی و دقت
پیش‌فروش آپارتمان و ساختمان می‌تواند فرصتی عالی برای خرید ملک با هزینه کمتر باشد، اما بدون آگاهی از قوانین و مشورت با متخصصان، ممکن است به مشکلات جدی مانند کلاهبرداری، تأخیر در تحویل، یا نقص کیفی منجر شود.
با رعایت قوانینی مانند تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، بررسی دقیق مدارک، و استفاده از خدمات وکیل متخصص ملکی، می‌توانید ریسک‌های پیش‌فروش را به حداقل برسانید و با اطمینان بیشتری وارد این معاملات شوید.
برای مشاوره حقوقی در زمینه پیش‌فروش آپارتمان، می‌توانید با شماره‌های
021-88657789
0998-1288800
021-58784
تماس بگیرید و از تجربه وکلای متخصص بهره‌مند شوید.
