مطالبه سرقفلی
مطالبه سرقفلی موضوع امروز بحث ما است.
1-سرقفلی به چه معنا است و تفاوت آن با حق کسب و پیشه و تجارت چه می باشد؟
2-تفاوت عقد اجاره بدون سرقفلی با سرقفلی چه می باشد؟
3-آیا الزام موجر به تنظیم سند رسمی سرقفلی امکان پذیر می باشد؟
4-آیا سرقفلی در ساختمان های مسکونی نیز جاری می باشد؟
5-اگر در عنوان پولی که به موجر داده شده است اختلاف حاصل گردد چه کسی باید سخن خود را اثبات کند؟ موجر که می گوید قرض الحسنه گرفته است یا مستاجر که می گوید سرقفلی را خریده است؟
6-میزان سرقفلی چگونه معین می گردد؟
با ما همراه باشید تا به تمامی این سوال ها پاسخ بدهیم.
ابتدا باید با مفهوم سرقفلی آشنا بشویم.
مفهوم سرقفلی
سرقفلی در لغت به معنای حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کنند به جهت تقدم در اجاره و مستاجر می تواند این حق را به مستاجر بعدی بفروشد.
طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی
دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
به طور کلی می توان گفت مفهوم سرقفلی در عرف بازار و عرف تجاری یک مفهوم کاملاً شناخته شده است و ناشی از حق آب و گل مستاجر می باشد و
سال های طولانی است که تاجران و بازاری ها و عرف مردم با آن آشنایی دارند.
پولی که علاوه بر مبلغ اجاره برای خرید حق تقدم در اجاره موجر از مستاجر دریافت می کند
یا مستاجر برای انتقال این حق از مستاجر بعدی دریافت می کند.
تفاوت عقد اجاره و سرقفلی
در اجاره های فاقد سرقفلی به محض اتمام عقد اجاره موجر می تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند و مستاجر نیز حق مطالبه سرقفلی را نخواهد داشت
در این راستا ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر نیز بیان می کند که اگر مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
اما در اجاره به همراه سرقفلی به هنگام انقضای مدت قرارداد موجر حق تخلیه نخواهد داشت.
سرقفلی ملک غیرتجاری
همان گونه که اشاره کردیم و ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نیز به آن اشاره می کرد
اگر مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند و حق دارد مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند
پس مشاهده می کنیم که سرقفلی مختص ملک تجاری است و قانون برای ملک غیرتجاری سرقفلی پیش بینی نکرده است
پس نمی توانید برای ملک غیرتجاری مطالبه سرقفلی کنید
و مستاجر نیز نمی تواند سرقفلی ملک غیرتجاری را منتقل کند
اختلاف در عنوان پول
یکی از اختلافاتی که میان موجر و مستاجر شاهد آن هستیم اختلاف بر سر عنوان مبلغی است که به موجر داده شده است.
به این صورت که موجر ادعا می کند مبلغی به عنوان قرض الحسنه از مستاجر گرفته است
اما مستاجر می گوید که این مبلغ را برای خرید سرقفلی به موجر پرداخت کرده است.
تفاوت این دو بسیار فاحش می باشد چرا که اگر این مبلغ قرض الحسنه باشد باید عین این مبلغ به مستاجر عودت شود اما اگر بابت سرقفلی باشد طبق نرخ عادله روز محاسبه می گردد.
در این مورد اختلاف نظر بسیار فراوان می باشد دسته ای از قضات معتقدند که نسبت به ملک تجاری در هر حال سرقفلی می باشد چرا که در عرف تجاری و بازار برای مکان تجاری بیشتر سرقفلی پرداخت می گردد
اما عده ای نیز نظر مخالف دارند و معتقدند که مستاجر باید ادعای خود را به کرسی بنشاند و
اثبات کند که مبلغ مزبور بابت سرقفلی بوده است.
در هر صورت نظرها در این مورد مختلف و متفاوت می باشد و در صورت اختلاف باید تمامی مدارک شما توسط وکیل متخصص بررسی گردد.
الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی
بحث مطالبه سرقفلی را با الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی ادامه می دهیم.
اگر شخصی مطابق مقررات اقدام به خرید سرقفلی ملک تجاری کند آیا بعد از خرید می تواند الزام موجر را به تنظیم سند رسمی سرقفلی درخواست کند؟
در این خصوص نظرها مختلف می باشد
عده ای از قضات اعتقاد دارند با توجه به اینکه طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1387 سند عادی در روابط میان موجر و مستاجر معتبر می باشد
الزام کردن موجر به تنظیم سند رسمی سرقفلی موجب قانونی ندارد
حتی در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر ضوابط سند عادی اجاره این گونه بیان شده است.
”قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد
و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد”
پس در حالی که قانون قرارداد عادی را با این قیدها معتبر می شناسد دیگر نیازی به سند رسمی سرقفلی وجود ندارد.
و البته حق سرقفلی حقی تبعی است که به تبع روابط استیجاری در ملک برقرار می گردد.
اما در مقابل دسته ای دیگر از قضات نظر مخالف دارند و اعتقاد دارند که الزام موجر به تنظیم سند رسمی سرقفلی
منع قانونی ندارد و دعوا قابل رسیدگی می باشد.
اختلاف در میزان سرقفلی
در هر کجا که دریافت سرقفلی مجاز باشد ابتدا برای تعیین میزان آن به توافق طرفین مراجعه می گردد و اگر توافق طرفین برای تعیین میزان سرقفلی حاصل نگردد
دادگاه میزان سرقفلی را با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری معین خواهد کرد.
در مورد صدور قرار کارشناسی و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری نیز اصولاً ابتدا امر تعیین سرقفلی به کارشناسی یک نفره ارجاع می گردد و در صورت اعتراض شخصی که نظر کارشناسی به ضرر او است پرونده به کارشناسی 3 نفره ارجاع می گردد.
بیشتر بخوانید: قرار کارشناسی
تفاوت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
اصطلاح جدیدی که برای نخستین بار در قانون موجر و مستاجر ایران در سال ۱۳۵۶ به کار رفت عبارت حق کسب و پیشه و تجارت بود
حقی که به سبب کاردانی و مهارت و صداقت مستاجر در جلب مشتری و
خدمات رسانی به او و به عنوان دسترنج مستاجر به عنوان حق مسلم مستاجر تلقی می شود و قانون آن را صراحتاً به رسمیت شناخته است
و از این جا است که تفاوت سرقفلی از حق کسب و پیشه و تجارت مشخص می گردد
سرقفلی همان گونه که اشاره کردیم برای اولین بار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ این گونه پیش بینی گردید.
“هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید”
یعنی برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که مختص مستاجر ملک است، سرقفلی از سوی مستاجر به موجر پرداخت می گردد
و هرچند اولین بار این مفهوم در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ پیش بینی گردید اما از دیرباز مالکان قبل از انعقاد اجاره نامه از مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی اخذ می کردند و در عمل و در عرف تجارتی رواج فراوان داشت
بیشتر بخوانید: موارد فسخ و تخلیه توسط موجر در قانون 1356
تفاوت دیگر سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
سرقفلی برخلاف خواست مستاجر هیچ گاه از بین نمی رود مثلا اینگونه نیست که وظایفی بر عهده مستاجر گذاشته شود و هرگاه از آنها تخطی کند سرقفلی از بین برود
اما حق کسب و پیش و تجارت در مواردی با تخلف مستاجر از بین می رود
در نظر داشته باشید که این مفاهیم بسیار دقیق می باشند و حتی وکلای اندکی می باشند که به آن تسلط کامل و کافی دارند.
در این میان حتی سال انعقاد اجاره شما در این مفاهیم قانونی اثرگذار می باشد.
نکات مهم دیگر در دعوای مطالبه سرقفلی
دعوای مطالبه سرقفلی را با یادآوری نکاتی مهم به پایان می بریم.
1-توجه داشته باشید که تخلف مستاجر از جمله تعدی و تفریط در ملک یا واگذاری آن به دیگری به خصوص هنگامی که حق انتقال به غیر از او مطابق قرارداد سلب گردیده است در میزان سرقفلی اثر ندارد
2-اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید
پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد
3-طبق قانون اگر سرقفلی به نحو صحیح شرعی به مستاجر منتقل گردیده باشد در هنگام تخلیه او می تواند سرقفلی را به قیمت عادله روز مطالبه کند.
4-دعوای مطالبه سرقفلی در محل وقوع ملک اقامه می گردد.
