تقسیم ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع، موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.
قدیمی ها در نکوهش و مذمت شراکت ضرب المثل هایی دارند که به جنبه هایی از حقیقت شراکت اشاره می کند
مثلاً می گفتند “شراکت اگر خوب بود خدا هم شریک می گرفت”
شریک داشتن در هر امری نیازمند کار گروهی نیز می باشد که همه می دانیم ایرانی ها در آن ضعیف هستند.
در فوتبال و بسکتبال و ورزش های گروهی ضعیف هستیم اما در ورزش های انفرادی مانند کشتی و وزنه برداری مدال طلا می گیریم.
مدیریت ملک مشاع هم مانند مثال هایی که زدیم نیازمند کار گروهی است و از آنجا که از کار گروهی گریزان هستیم بسیاری اوقات دوست داریم شراکت را به هم بزنیم و مال مشاع را تقسیم کنیم
البته بر هم زدن شراکت همیشه ارتباطی به مسائلی که مطرح کردیم ندارد بعضی اوقات نیاز مالی اشخاص سبب می گردد که بخواهند مال مشاعی که تقسیم پذیر نیست را به فروش برسانند و برای بهبود وضعیت و معیشت زندگیشان از آن استفاده کنند.
تقسیم ملک مشاع که در زبان حقوقی به آن افراز می گویند مقدمه ای برای فروش مال مشاع می باشد.
در ادامه همراه ما باشید تا شما را در مورد صفر تا صد تقسیم ملک مشاع ( افراز ملک مشاع) راهنمایی کنیم.
افراز ملک مشاع
اگر میان شرکاء برای تقسیم ملک توافق وجود داشته باشد، مشکلی نیست و مشکل ها از زمانی بروز پیدا می کند که میان شرکاء توافقی برای تقسیم ملک وجود ندارد.
در این حالت شرکا باید برای تقسیم ملک مشاع راهی قانونی که تقریباً راهی طولانی می باشد را طی کنند.
مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک
مطابق قانون اگر جریان ثبتی ملک خاتمه پیدا کرده باشد افراز آن ملک با اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد.
اینکه آیا جریان ثبتی ملک خاتمه پیدا کرده است یا نه امری است که توسط وکیل دادگستری و متخصصین امر قابل تشخیص است.
اما اگر بخواهیم در حدی که برای شما قابل تشخیص باشد مطلب را ساده کنیم باید بگوییم که اگر ملک تان دارای سند عادی است نمی توانید تقسیم و افراز ملک را در اداره ثبت انجام بدهید و اگر ملک تان دارای سند رسمی است حتماً باید افراز و تقسیم ملک خود را در اداره ثبت محل وقوع ملک مطرح کنید.
روند انجام تقسیم ملک مشاع در اداره ثبت
هر کدام از مالکین مشاع به هرعلتی که قصد بر هم زدن شراکت خود و تقسیم ملک مشاع را داشته باشند باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کنند و امور زیر را به ترتیب طی کنند.
1-ثبت درخواست افراز در اداره ثبت محل وقوع ملک. فرم مربوطه از سوی اداره ثبت به شما تحویل می گردد و شما باید اصل سند مالکیت و مشخصات تمامی مالکین مشاع را در اختیار داشته باشید.
اگر برای انجام این امور وکیل گرفته باشید باید در وکالت نامه وکیل افراز ملک مشاع دقیقاً مورد اشاره قرار گرفته باشد در غیر این صورت اداره ثبت از اخذ درخواست افراز ملک مشاع توسط وکیل خودداری می کند.
این نکته به خصوص برای اشخاصی مطرح می شود که به شخصی وکالت می دهند و از کشور خارج می شوند و اگر به همین نکته کوچک دقت نکرده باشند وکیل شان نمی تواند هیچ کاری را انجام بدهد و قدم اول به مانع بزرگی بر می خورد.
2-مسئول واحد ثبتی(مدیر ثبت یا معاون او) کار را به یکی از کارشناسان ثبت ارجاع می دهد.
3-کارشناس ثبت به پرونده ثبتی ملک مراجعه می کند و در دو مورد که سوال هایی اساسی هستند اظهار نظر می کند
آیا جریان ثبتی ملک خاتمه یافته؟
آیا ملک سند مالکیت معارض دارد؟
پاسخ به این دو سوال بسیار مهم می باشد چرا که اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد افراز در اداره ثبت انجام نمی شود و اگر ملک دارای سند مالکیت معارض باشد تا زمانی که تعارض رفع نشود افراز صورت نمی گیرد.
پاسخ کارشناس ثبت در مورد این دو سوال به نظر مسئول واحد ثبتی می رسد.
4-اگر از مرحله قبلی رد شدید و کارشناس ثبتی تایید کرد که جریان ثبتی ملک تمام شده است و ملک سند مالکیت معارض ندارد
مسئول واحد ثبتی به نقشه‌بردار ثبت مأموریت می‌دهد که با دعوت و حضور متقاضی افراز ملک مشاع و باقی شرکا و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک‌مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و همه شرکای حاضر می‌رساند.
در نظر داشته باشید که حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس می شود.
5-در نهایت مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن‌با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می کند.
6- تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‌شرکاء ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند نسبت به آن اعتراض کنند.
این تصمیم ( چه غیر قابل افراز بودن و چه قابل افراز بودن و اعتراض به قطعات تفکیکی) می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، مورد اعتراض هر یک از شرکا در دادگاه عمومی محل وقوع ملک قرار بگیرد.
قابل تقسیم بودن ملک مشاع
اگر ملک قابل افراز و تقسیم باشد و مهلت اعتراض شرکا نیز سپری شده باشد یا به آن اعتراضی نکرده باشند و حکم افراز قطعی شده باشد اجرای این حکم تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.
غیر قابل تقسیم بودن ملک مشاع
در این صورت قانون گذار به صراحت مقرر می کند که
1-اگر حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک صادر شود دادگاه عمومی حقوقی بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به اجرای احکام مدنی دادگاه خواهد داد.
2- واحد اجرای احکام مدنی نسبت به فروش ملک مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می کند.
3- پولی که از فروش ملک غیر قابل افراز به حساب دادگستری ریخته می شود بعد از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکاء به نسبت سهامشان تقسیم خواهد شد.
چند نکته در این مورد
1-حتی اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد و سند مالکیت معارض هم نداشته باشد اما بین شرکا شخص محجور یا غایب مفقود الاثر وجود داشته باشد دعوای تقسیم این ملک باید در دادگاه مطرح شود.
این امر برای حفظ حقوق این اشخاص می باشد.
2-اگر ملک مشاعی که بر سر آن اختلاف وجود دارد ورثه ای است و برای درخواست افراز ملک به اداره ثبت مراجعه می کنید باید گواهی انحصار وراثت را هم ضمیمه درخواست خود کنید.
این گواهی از شوراهای حل اختلاف سراسر اخذ می گردد و تا قبل از دریافت این گواهی شما به عنوان ورثه شخص شناسایی نمی شوید.
3-در نظر داشته باشید، شریک هر زمانی که بخواهد می تواند تقاضای تقسیم مال مشاع را مطرح کند و این ازحقوق و امتیازاتی است که قانون گذار به او می دهد.
این مورد را به این علت مطرح کردیم که به خصوص در مورد اموال ورثه ای همیشه اشخاصی هستند که دلشان نمی خواهد یادگار متوفی را به فروش برسانند و این سوال را مطرح می کنند که چرا مجبورند چنین چیزی را بپذیرند.
5-فروش مال غیر منقول مانند ملک در قانون اجرای احکام مدنی از راه مزایده صورت می گیرد و هر شخصی اگر مقررات مزایده را رعایت کند می تواند در مزایده شرکت کند و ملک را خریداری کند.
6-نکته بسیار مهم این است که دستور فروش مال مشاع که از سوی دادگاه صادر می گردد صرفاً یک دستور است و غیر قابل اعتراض.
در رابطه با دستور فروش ملک مشاع بیشتر بخوانید
مشاوره
برای مشاوره با وکلای ما و استفاده از دانش ما در این زمینه و دریافت وقت مشاوره تلفنی یا حضوری با شماره های ما تماس بگیرید
021-58784
021-88657789
0998-1288800
توجه داشته باشید که دریافت وقت مشاوره حضوری برای روزهای جمعه فقط در موارد خاص و اضطراری امکان پذیر می باشد.
