خرید ملک رهنی

خرید ملک رهنی موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.

سوال های زیادی در این زمینه مطرح می باشد از جمله سوالات زیر که مکرر از مشاوران ما پرسیده می شود

1-خرید ملک رهنی چه خطرهایی به دنبال دارد؟

2-آیا امکان خرید ملک رهنی وجود دارد؟

3-آیا خرید ملک رهنی مخالف قانون می باشد؟

4-اگر بدون اطلاع ملک رهنی بخریم آیا امکان طرح شکایت کیفری علیه راهن وجود دارد؟ البته مقصود راهنی است که بدون اشاره به اینکه ملک در رهن دیگری است ملک را به شخص از همه جا بی خبر می فروشد.

5-آیا خرید ملک رهنی نیاز به اجازه مرتهن دارد؟

در ادامه همراه ما باشید تا به تمام سوال های بالا پاسخ بدهیم اما قبل از پاسخ به این موارد باید با عقد رهن آشنا بشوید.

عقد رهن

در اصطلاح حقوقی رهن به معنای بازداشتن مال می باشد و مقصود از آن عقدی است که مالی وثیقه دین قرار بگیرد

به عبارت دیگر مالک(راهن) برای تضمین بازپرداخت دین( از جمله دریافت تسهیلات بانکی) مالی را با عنوان رهن در وثیقه مرتهن می گذارد و دیگر نمی تواند تمامی تصرفات مالکانه را در مال مورد رهن انجام بدهد

در قانون مدنی برای انعقاد عقد رهن شرایطی پیش بینی شده است.

شرایط رهن در قانون مدنی ایران

مواردی که در ادامه می آید شرایطی که در قانون مدنی ایران به عنوان شرایط و مقررات عقد رهن پیش بینی شده است

1-عقد رهن بدون قید مدت منعقد می گردد به عبارت دیگر رهن مانند عقد اجاره که برای مدت کوتاهی منعقد می گردد نمی باشد بلکه تا زمانی که دین راهن برقرار است مال نیز همچنان در رهن مرتهن باقی می باشد و اگر به رغم اینکه راهن دینش را ادا کرده است مرتهن از آزاد سازی رهن خودداری کند راهن باید دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند

2-شرط تحقق عقد رهن، قبض مورد رهن می باشد اگر بخواهیم به زبان ساده بگوییم یعنی مورد رهن باید در دست و تحت اختیار مرتهن قرار بگیرد و بانک ها برای رفع این ایراد قانونی از شخص در سند رهنی اقرار می گیرند.

تصرف منافی حقوق مرتهن

3-یکی دیگر از مهم ترین مقررات رهن این است که راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد و با حقوق او در تعارض باشد

این جا است که بحث خرید ملک رهنی مطرح می گردد.

مالک ملک خود را در رهن مرتهن( به عنوان مثال بانک) قرار می دهد و سپس می خواهد که مال خود را به دیگری بفروشد چیزی که

در عمل هم فراوان اتفاق می افتد و زیاد مشاهده می کنیم.

ذکر یک نکته در این جا ضروری است که اگر راهن ابتدا مال را در رهن بانک می گذارد و سپس بدون آگاهی بخشی به شما مبنی بر اینکه مال در رهن دیگری است نسبت به فروش مال به شما اقدام می کند امکان بررسی این عنوان تحت عنوان جرم کلاهبرداری وجود دارد

و بحث ما در خصوص مواردی است که کلاهبرداری بر آن صادق نیست.

یعنی فروشنده ملک صادقانه به شما اعلام می کند که مال را در رهن دیگری ( به عنوان مثال بانک) قرار داده است و شما می خواهید بدانید که این کار چه خطرهایی در پی دارد؟

خطرهای خرید ملک رهنی

مطابق تعریفی که از عقد رهن ارایه کردیم متوجه شدید که عقد رهن برای مرتهن جنبه تضمین دارد.

یعنی راهن برای تضمین بازپرداخت دین یا تسهیلات بانکی اقدام به قرار دادن وثیقه نزد مرتهن می کند و با تنظیم سند رهنی به نفع مرتهن به او اجازه می دهد که هر گاه از بازپرداخت دیون خودداری کرد نسبت به فروش وثیقه و دریافت دین و بدهکاری از محل وثیقه اقدام کند

به عبارت دیگر ابتدا مال در رهن مرتهن قرار گرفته است و سپس نسبت به فروش مال به شخص دیگری اقدام شده است

و مطابق قوانین رهن، حق مرتهن مقدم بر هر حق دیگری است

و اگر راهن نسبت به بازپرداخت دین یا اقساط اقدام نکند حق شما در تعارض با حق مرتهن( به عنوان مثال بانک) قرار می گیرد و مطابق قانون حق مرتهن( بانک) بر حق شما مقدم است و رجحان و برتری دارد

در این جا است که خطر خرید ملک رهنی به طور کامل مشاهده می گردد

پس به شما پیشنهاد می کنیم که اگر قصد خرید ملک رهنی را دارید بازپرداخت دیون و اقساط را هرچند اندک نیز باشد خودتان

به عهده بگیرید و بعد از بازپرداخت دیون و اقساط مال را از رهن بانک آزاد کنید.

در عمل نیز خریداری که قصد خرید ملک رهنی را دارد در توافق با فروشنده ملک به بانک مراجعه می کند و جانشین راهن می گردد

امکان خرید ملک رهنی

با توجه به آنچه تاکنون بیان کردیم حتما متوجه شده اید که خرید ملک رهنی در قانون ایران امکان پذیر است و خرید چنین ملکی

جرم نمی باشد و فقط به مانع ماده 793 قانون مدنی برمی خورد که بیان می کند

“راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد”

اما شاید برای شما جالب باشد که بدانید این ماده قانونی سرگذشت طولانی خود را دارد و در سالهای مختلف دستخوش

تفسیرهای گوناگونی قرار گرفته است

رای وحدت رویه 620

به عنوان مثال مطابق رای وحدت رویه 620 که در سال 1376 صادر شده است معامله راهن غیر نافذ می باشد

” ‌مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شودلکن
برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم‌ایجاد می‌نماید که می‌توان از
محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در
صورتی که منافی حق مرتهن‌باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن با لفعل
منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنابه مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن،
مرتهن مال‌مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی
مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌حق مرتهن
منافات داشته و نافذ نیست”

تا چندین سال در دادگاه های مختلف این رای مورد پیروی دادگاه ها قرار می گرفت که مشاهده می فرمایید کاملا به ضرر شخصی است که ملک را از راهن خریداری کرده است و هم سو با منافع مرتهن است

تا جایی که حتی دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مورد پذیرش قرار نمی گرفت و استدلال می شد که که راهن مطابق قانون اصلاً حق نداشته که ملک را به دیگری واگذار کند و این واگذاری غیر قانونی حقی به مرتهن در طرح دعوای الزام به فک رهن نمی دهد

رای وحدت رویه 832

اما در سال 1402 رای وحدت رویه ای صادر شد که برخلاف رویه مورد نظر بود که به آن پرداختیم

مطابق رای وحدت رویه مزبور

“نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می‌تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد.”

چگونه دعوای الزام به فک رهن مطرح کنیم