تخلیه ساختمان برای نوسازی
تخلیه ساختمان برای نوسازی و نوسازی ساختمان، موضوع بحث امروز ما است
اگر جزء اشخاصی هستید که در یک ساختمان قدیمی گرفتار شده اید و عده ای در ساختمان به نوسازی و تجدید بنای ساختمان رضایت نمی دهند این مطلب را مطالعه کنید چرا که قانون به کمک شما آمده است.
وقتی زمان، خاطرات را به چالش می کشد
تصور کنید، سال‌ها پیش، با شور و اشتیاق، کلید خانه‌ای نوساز را در دست گرفتید.
دیوارهای آن بوی تازگی می‌دادند و هر گوشه آن، داستانی از آغاز یک زندگی را زمزمه می‌کرد. همسایگانی مهربان، خاطرات مشترک و گذر ایام، از آن بنای سیمانی و آجری، نه فقط یک سرپناه، بلکه بستری برای رویش لحظات شیرین و تلخ زندگی ساخت.
آغاز زندگی مشترک، بچه دار شدن، مدرسه رفتن، پسر را داماد کردن و دختر را به خانه بخت فرستادن زیر این سقف رقم خورده است و دل کندن از آن کاری دشوار و طاقت فرسا است.
اما هرچند می گویند که گذر زمان زخم ها را التیام می بخشد اما گذر زمان بی رحم نیز هست و بر همه چیز سایه می اندازد
کم‌کم، نشانه‌های فرسودگی در آپارتمان و ساختمان نمایان می شود؛ ترک‌های کوچک بر دیوارها، رنگ و رو رفتگی نما، قدیمی شدن تجهیزات، لوله های پوسیده و استحکام رو به زوال بنا.
در این شرایطی، جایی که خاطرات دیروز با نگرانی‌های امروز گره می‌خورد، سوالی مهم در ذهن ساکنان آپارتمان‌ها شکل می‌گیرد: چه باید کرد؟
آیا باید شاهد فرسایش تدریجی خانه‌هایمان باشیم و هر روز با دلهره‌ای ناگزیر زندگی کنیم؟ یا راهی برای احیای ساختمان، برای ایمن‌سازی جان و مال و برای دمیدن روحی تازه در کالبد ساختمان وجود دارد؟
- شرایط نوسازی ساختمان چیست؟
- قانون تخلیه ساختمان فرسوده چیست؟
- هزینه تخلیه و نوسازی ساختمان با کیست؟
- شرایط تخلیه ساختمان برای نوسازی چیست؟
- اگر شخصی در ساختمان مخالف نوسازی است باید چه کنیم؟
تصمیم جمعی
پاسخ این پرسش، در تصمیمی جمعی نهفته است؛ تصمیمی که می‌تواند آینده یک مجتمع مسکونی را دگرگون سازد: نوسازی ساختمان.
اما نوسازی، با همه ی امتیازهای واضح و آشکارش، فرآیندی پیچیده و چند وجهی است که نیازمند آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی تمامی ذینفعان می‌باشد.
مثلا تلاش برای نوسازی ساختمان اصولا همان اول کار به گره بزرگی برخورد می کند، همیشه یک نفر مخالف است و حاضر به تخلیه ساختمان نیست. آیا مطابق قانون می توانید او را مجبور کنید که خانه را تخلیه کند؟
یکی از مهم‌ترین ارکان قانونی که به این موضوع می‌پردازد، ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها است.
این ماده، همچون چراغی راهنما، مسیر نوسازی ساختمان‌های فرسوده را روشن می‌سازد و تکالیف مالکین را در این راستا تبیین می‌کند.
این مقاله، تلاشی است برای توضیح این ماده قانونی مهم، به زبانی ساده و قابل فهم برای تمامی مالکین محترم آپارتمان‌ها که با چالش ضرورت نوسازی بنای خود روبرو هستند
تا شما عزیزان بتوانید با آگاهی کامل از حقوق و مسئولیت‌های خود، در این مسیر گام بردارید و در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر، با اطمینان خاطر با ما تماس بگیرید.
ما در کنار شما هستیم تا خانه‌های فرسوده دیروز را به بناهای ایمن و زیبا و امروزی،تبدیل کنیم.
طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها، در صورت تجمیع دسته ای از شرایط و رضایت اکثریت مالکان ساختمان های قدیمی و فرسوده، آنها می توانند علی رغم مخالفت اقلیت نسبت به بازسازی ساختمان اقدام کنند.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری یا تلفنی با شماره های زیر تماس بگیرید تا از تجربه بیست ساله ما در این دعاوی بهره مند شوید
۰۲۱-۵۸۷۸۴
۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹
۰۹۹۸-۱۲۸۸۸۰۰
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها در مورد نوسازی ساختمان چه می گوید
در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد
و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند،
می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند
در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.
– مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند این امور را انجام دهند و نماینده بقیه مالکان محسوب می گردند.
مراحل تخلیه ساختمان برای نوسازی
تصمیم به تخلیه و نوسازی ساختمان معمولاً پس از طی مراحل زیر اتخاذ می‌گردد:
-
تشخیص فرسودگی
هیأت مدیره ساختمان با بررسی وضعیت بنا و در صورت لزوم با کسب نظر کارشناسان، فرسودگی کلی ساختمان، پایان عمر مفید یا وجود خطر را تشخیص می‌دهد.
-
تصمیم‌گیری اکثریت
پس از تشخیص فرسودگی و عدم صرفه اقتصادی تعمیرات اساسی، موضوع در مجمع عمومی مالکین مطرح و با رأی اکثریت مالکین، تصمیم به تجدید بنا گرفته می‌شود.
-
اطلاع‌رسانی به مالکین
تصمیم مجمع عمومی به صورت رسمی و کتبی به تمامی مالکین، از جمله مالکین غایب یا مخالف، ابلاغ می‌گردد. ( در این مورد استفاده از اظهارنامه قضایی توصیه می گردد)
-
توافق بر سر نحوه نوسازی
مالکین می‌بایست در خصوص جزئیات نوسازی، از جمله نقشه بنای جدید، انتخاب پیمانکار، نحوه تأمین هزینه‌ها و زمان‌بندی پروژه به توافق برسند.
-
تخلیه واحدها
پس از توافقات لازم و تعیین زمان شروع عملیات نوسازی، مالکین موظف به تخلیه واحدهای خود در زمان مقرر می‌باشند.
تشخیص کارشناسان رسمی دادگستری
کارشناس رسمی دادگستری: شخص مستقل بی‌طرف در تشخیص فنی و حقوقی
در زمینه نوسازی ساختمان‌های فرسوده، به ویژه زمانی که اختلافاتی بین مالکین بروز می‌کند، نظر کارشناس رسمی دادگستری از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
اگر کار به دادگاه نیز کشیده شود در نهایت دادگاه بر اساس نظر کارشناس اقدام به صدور رای می کند.
نقش کارشناس رسمی دادگستری در فرآیند نوسازی
-
تشخیص فرسودگی و پایان عمر مفید:
همانطور که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها اشاره شد، یکی از شروط لازم برای الزام مالکین به نوسازی، تشخیص هیأت مدیره مبنی بر پایان عمر مفید ساختمان یا فرسودگی کلی آن و نیز عدم صرفه اقتصادی تعمیرات اساسی است. در صورتی که این تشخیص مورد اعتراض برخی از مالکین قرار گیرد یا برای ارائه به دادگاه نیاز به مستندات قوی‌تری باشد، هیأت مدیره یا سایر مالکین می‌توانند با مراجعه به دادگاه، درخواست ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری را نمایند.
- کارشناس با بررسی‌های فنی و تخصصی، وضعیت ساختمان را ارزیابی کرده و نظر خود را در قالب یک گزارش کارشناسی رسمی به دادگاه ارائه می‌دهد. این گزارش، مبنای تصمیم‌گیری دادگاه در خصوص فرسودگی و ضرورت نوسازی قرار می‌گیرد.
-
تعیین میزان فرسودگی و خطرات احتمالی:
کارشناس رسمی می‌تواند علاوه بر تشخیص کلی فرسودگی، میزان آن و خطرات احتمالی ناشی از ادامه سکونت در ساختمان را نیز به طور دقیق تعیین کند. این امر به ویژه در مواردی که بیم خطر جانی یا مالی وجود دارد، اهمیت زیادی پیدا می کند و می‌تواند ریشه بسیاری از اختلاف ها را خشک کند.
-
ارزیابی صرفه اقتصادی تعمیر در مقابل نوسازی:
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، پایان یافتن عمر مفید ساختمان و عدم صرفه اقتصادی تعمیرات اساسی را نیز به عنوان یکی از شروط نوسازی ذکر کرده است.
کارشناس رسمی دادگستری با بررسی هزینه‌های تقریبی تعمیرات اساسی و مقایسه آن با هزینه نوسازی و ارزش افزوده ناشی از آن، می‌تواند نظر تخصصی خود را در خصوص مقرون به صرفه نبودن تعمیرات ارائه دهد.
چگونگی ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری
ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری معمولاً از طریق دادگاه و پس از طرح دعوی الزام به نوسازی صورت می‌گیرد.
اما قانون گذار در این مورد برعکس عمل کرده است یعنی شما قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه باید نظریه کارشناسی را اخذ کرده باشید وگرنه دادگاه قرار عدم استماع دعوای شما را صادر می کند.
پس توصیه می‌شود که مالکین محترم، پیش از اقدام به طرح دعوی الزام به نوسازی، نسبت به اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری در قالب تأمین دلیل اقدام نمایند.
این اقدام نه تنها به تقویت پرونده حقوقی آنها کمک می‌کند، بلکه می‌تواند فرآیند رسیدگی را نیز تسهیل و تسریع بخشد و مطابق قانون نیز ضروری است.
در مورد تامین دلیل بیشتر بخوانید.
اهمیت نظر کارشناس رسمی
نظر کارشناس رسمی دادگستری، اگرچه برای دادگاه الزام‌آور نیست، اما به دلیل تخصصی بودن و بی‌طرفانه بودن آن، از اعتبار بالایی برخوردار است و معمولاً مبنای صدور حکم قرار می‌گیرد
بنابراین، ارائه مدارک و مستندات دقیق به کارشناس و همکاری با وی در فرآیند کارشناسی، برای طرفین دعوی از اهمیت بسزایی برخوردار است.
اهمیت نظر کارشناسان رسمی دادگستری در اثبات فرسودگی و خطر (تأکید بر لزوم نظر سه کارشناس)
مطابق با ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، برای الزام مالکین به تجدید بنا و تخلیه ساختمان، لازم است تا سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری به طور قطعی تشخیص دهند
که ساختمان یا به دلیل پایان عمر مفید و یا به هر علت دیگری دچار فرسودگی کلی شده است و در نتیجه، بیم بروز خطر جانی یا ضرر مالی برای ساکنین یا اموال آنها وجود دارد.
این امر، یک رکن اساسی و از مقررات آمره ( اجباری) محسوب می‌شود.
به این معنا که اثبات توأمان فرسودگی کلی و وجود خطر یا ضرر مالی و جانی، با نظر سه کارشناس رسمی دادگستری، شرطی لازم و ضروری برای پذیرش دعوای الزام به نوسازی در دادگاه است.
در صورتی که هر یک از این عناصر (فرسودگی کلی و بیم خطر/ضرر) به نحو مقتضی و با نظر سه کارشناس رسمی دادگستری اثبات نشود، دادگاه با استناد به عدم احراز شرایط قانونی، دعوای الزام به نوسازی را رد خواهد کرد.
بنابراین، اگر در دادگاه بدوی تنها نظر یک یا دو کارشناس اخذ شده باشد، این امر می‌تواند در مرحله تجدیدنظر منجر به نقض رأی گردد.
تأیید این رویکرد در رأی دادگاه تجدیدنظر
اهمیت این موضوع در رأی شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۷۳۲ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز مورد تأکید قرار گرفته است. در این رأی، دادگاه تجدیدنظر، رأی دادگاه بدوی را نقض و تجدیدنظرخواهی را وارد دانسته است.
استدلال دادگاه تجدیدنظر این بوده که احراز خطر یا ضرر مالی و جانی، شرط لازم و اجتناب‌ناپذیر برای تخلیه ساختمان بر اساس ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها است
و این شرط نمی‌تواند صرفاً از نظریه یک یا دو کارشناس برداشت شود.
توصیه مهم:
با توجه به حساسیت و اهمیت نظر سه کارشناس رسمی دادگستری در اثبات شرایط نوسازی، اکیداً توصیه می‌شود
مالکین محترم، پیش از اقامه دعوای الزام به نوسازی، در قالب تأمین دلیل از طریق شورای حل اختلاف، نسبت به اخذ نظریه کتبی و مستدل سه نفر کارشناس رسمی دادگستری در خصوص فرسودگی کلی ساختمان و وجود بیم خطر یا ضرر مالی و جانی اقدام نمایند.
ارائه این نظریه به عنوان ضمیمه دادخواست، نقش بسزایی در پیشبرد صحیح پرونده و جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه خواهد داشت.
موافقت اکثریت
موضوع موافقت اکثریت مالکان قسمتهای اختصاصی با تجدید بنا، یکی از ارکان مهم در فرآیند نوسازی ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها است.
بر اساس ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، پس از آنکه هیأت مدیره تشخیص داد که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر جانی یا مالی می‌رود
و تعمیر اساسی آن نیز مقرون به صرفه نیست، تصمیم به تجدید بنا باید با موافقت اکثریت مالکان قسمتهای اختصاصی اتخاذ شود.
این بدان معناست که برای اینکه تصمیم نوسازی از نظر قانونی وجاهت پیدا کند و برای مالکین مخالف نیز الزام‌آور باشد (در صورت لزوم از طریق مراجعه به دادگاه)،
باید اکثریت مالکان واحدهای آپارتمانی مستقل (قسمتهای اختصاصی) با آن موافقت کنند.
رفع سوء اثر از چک برگشتی بدون لاشه چک
نحوه محاسبه اکثریت:
در قانون تملک آپارتمان‌ها، منظور از اکثریت مالکان، بیش از نصف تعداد کل مالکان قسمتهای اختصاصی است.
به عبارت دیگر، اگر یک ساختمان دارای ۱۰ واحد آپارتمانی مستقل باشد، برای اتخاذ تصمیم قانونی در خصوص تجدید بنا، موافقت حداقل ۶ مالک از این ۱۰ واحد ضروری است.
اهمیت موافقت اکثریت:
- رعایت حقوق مالکین: الزام به کسب موافقت اکثریت، تضمینی برای رعایت حقوق تمامی مالکان است و از تحمیل تصمیم نوسازی بر اقلیت مخالف جلوگیری می‌کند.
- این امر، اصل حاکمیت اراده و احترام به مالکیت خصوصی را مد نظر قرار می‌دهد. مطابق قانون مدنی اصل مالکیت خصوصی اشخاص جز در مواردی بسیار استثنایی مورد احترام قرار می گیرد.
- آن موارد استثنایی هم فقط مواردی است که مالکیت شما به دیگران ضرر وارد می کند.
- ایجاد وحدت رویه: موافقت اکثریت، پشتوانه قوی‌تری برای اجرای پروژه نوسازی ایجاد می‌کند و احتمال بروز اختلافات و موانع اجرایی را کاهش می‌دهد.
- تسهیل فرآیند تأمین مالی: زمانی که اکثریت مالکان با نوسازی موافق باشند، فرآیند تأمین مالی پروژه (چه از طریق آورده مالکین و چه از طریق گرفتن وام و تسهیلات) به مراتب آسان‌تر و با اطمینان بیشتری پیش خواهد رفت.
مواردی که ممکن است ابهام ایجاد کند
- مالکیت چند واحد توسط یک نفر: اگر یک شخص مالک چند واحد آپارتمانی در ساختمان باشد، در شمارش اکثریت، به ازای هر واحد اختصاصی یک رأی محسوب می‌شود. بنابراین، به نظر می رسد در صورت اختلاف، تعداد مالکان ملاک است، نه تعداد افراد.
- مالکیت مشاعی یک واحد: اگر یک واحد آپارتمانی دارای چند مالک مشاعی باشد، این مالکین مشاعی در مجموع یک رأی برای آن واحد دارند و باید در خصوص موافقت یا مخالفت با نوسازی به یک نظر واحد برسند.
- نحوه اعمال این رأی معمولاً بر اساس توافق بین مالکین مشاعی یا از طریق نماینده آنها صورت می‌گیرد.
خرید و فروش آنلاین طلای آب شده: ریسک ها و خطرها
توصیه مهم
برای جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده، توصیه می‌شود هیأت مدیره قبل از هرگونه اقدام جدی برای نوسازی، نسبت به برگزاری مجمع عمومی مالکان
و اخذ موافقت کتبی اکثریت مالکان قسمتهای اختصاصی با طرح نوسازی اقدام نماید.
مستندسازی این موافقت، در مراحل بعدی بسیار حائز اهمیت خواهد بود چرا که شخص مخالف امکان دارد که روی نظر اشخاص موافق نیز اثر گذار باشد و آنها را نیز منصرف کند
و اگر شما موافقت کتبی اشخاص را داشته باشید تغییر نظر بعدی آنها در روند کار بی اثر خواهد بود.
به طور خلاصه، موافقت اکثریت مالکان قسمتهای اختصاصی، یک شرط اساسی برای قانونی بودن تصمیم نوسازی و الزام‌آور بودن آن برای تمامی مالکین است.
درک دقیق نحوه محاسبه این اکثریت و رعایت آن در فرآیند تصمیم‌گیری و مکتوب کردن تصمیمات هیات مدیره، از بروز مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری خواهد کرد.
حتی اگر قوی ترین دلایل را دارید باز هم باید در دادگاه اقامه دعوا کنید
اقامه دعوا ضروری است
حتی با وجود قوی‌ترین مستندات فنی (نظر متفق‌القول سه کارشناس)، برای الزام اقلیت مالکان مخالف به تجدید بنا و تخلیه ملک، طرح دعوای حقوقی با خواسته‌های مشخص (اجبار به تجدید بنا، الزام به تخلیه و در صورت لزوم، تخریب) در دادگاه، یک گام ضروری و اجتناب‌ناپذیر است.
نظریه کارشناسان، در این فرآیند به عنوان دلیل قاطع و محکم برای اثبات فرسودگی و خطر، نقش بسیار مهمی ایفا می‌کند و احتمال صدور حکم به نفع اکثریت مالکان را به میزان قابل توجهی افزایش می‌دهد
اما شما را از اقامه دعوا معاف نمی کند.
چرا که سیستم قضایی مبتنی بر رسیدگی به اختلافات و صدور حکم بر اساس ادله و دفاعیات طرفین است.
حتی با وجود مستندات قوی، حق دفاع برای طرف مقابل محفوظ است و دادگاه باید پس از رسیدگی، حکم مقتضی صادر کند.
در نظر داشته باشید که قانون آیین دادرسی مدنی، تشریفات خاصی را برای طرح دادخواست و دعوا، رسیدگی و صدور حکم تعیین کرده است.
این تشریفات باید به دقت رعایت شوند تا حکم به نفع شما صادر شود.
تضییع حق شما به معنای صدور حکم به نفع شما نیست، دادگاه حقوقی بر اساس دلایل و مدارک شما رای صادر خواهد کرد
اهمیت مشاوره با وکیل دادگستری قبل از اقامه دعوا:
در خاتمه این مبحث، تأکید می‌کنیم که قبل از هرگونه اقدام حقوقی و اقامه دعوا در دادگاه، حتماً با یک وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی و قانون تملک آپارتمان‌ها مشورت نمایید.
تصور اشتباهی که برخی افراد دارند این است که در دادگاه‌های حقوقی، صرف اثبات تضییع حق، منجر به صدور حکم به نفع آنها خواهد شد.
در صورتی که واقعیت امر این است که روند دادرسی حقوقی تابع اصول و تشریفات خاصی است.
برای اینکه دادگاه به دادخواست شما رسیدگی کند و بر اساس آن حکم صادر نماید، لازم است که دادخواست به صورت صحیح و اصولی تنظیم شده، مدارک و مستندات لازم به آن پیوست شده، و
در طول فرآیند دادرسی، کلیه مقررات قانونی رعایت گردد.
یک وکیل دادگستری آگاه و مجرب می‌تواند در مراحل مختلف زیر به شما کمک کند:
-
ارزیابی دقیق وضعیت حقوقی:
وکیل با بررسی مدارک و شنیدن اظهارات شما، ارزیابی دقیقی از وضعیت حقوقی پرونده و شانس موفقیت در دادگاه ارائه می‌دهد.
-
تنظیم اصولی دادخواست:
تنظیم یک دادخواست حقوقی صحیح و جامع که حاوی کلیه نکات قانونی باشد، از اهمیت بالایی برخوردار است. وکیل با دانش حقوقی خود، دادخواست را به گونه‌ای تنظیم می‌کند که احتمال رد آن از سوی دادگاه به حداقل برسد.
-
گردآوری و ارائه مدارک:
وکیل با تجربه خود می‌داند که چه مدارکی برای اثبات ادعای شما در دادگاه لازم است و در جمع‌آوری و ارائه صحیح آنها به شما کمک خواهد کرد.
-
رعایت تشریفات دادرسی:
فرآیند دادرسی حقوقی دارای تشریفات و مواعد خاصی است که عدم رعایت آنها می‌تواند منجر به رد دعوا یا تضییع حقوق شما شود. وکیل با آگاهی از این تشریفات، از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری می‌کند.
-
دفاع از حقوق شما در دادگاه:
وکیل به عنوان نماینده قانونی شما در دادگاه حضور یافته و از حقوق شما دفاع می‌کند، لوایح دفاعیه لازم را تنظیم و ارائه می‌نماید و در جلسات رسیدگی از ادعای شما به نحو احسن دفاع می‌کند.
بنابراین، برای جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه و تضمین احقاق حقوق خود در پرونده‌های مربوط به نوسازی و تخلیه ساختمان، اکیداً توصیه می‌شود که پیش از هر اقدامی، با یک وکیل دادگستری متخصص مشورت نمایید.
تأمین مسکن استیجاری برای مالکین ممتنع پس از صدور حکم قطعی
بعد از آنکه حکم قطعی دادگاه مبنی بر تجویز تجدید بنا و تخریب ساختمان صادر گردید، تکلیف دیگری بر عهده اکثریت مالکان قرار می‌گیرد.
طبق قانون، باید برای مالک یا مالکانی که از همکاری در فرآیند نوسازی امتناع ورزیده‌اند، مسکن استیجاری مناسب تهیه شود.
این اقدام، به منظور رفع مشکل اسکان موقت این مالکین در طول دوره تخریب و بازسازی ساختمان صورت می‌گیرد.
لازم به ذکر است که هزینه تهیه این مسکن استیجاری، در نهایت از سهم همان مالک یا مالکان ممتنع در بنای جدید کسر خواهد شد.
به عبارت دیگر، پس از اتمام پروژه نوسازی و تحویل واحدهای جدید به مالکین، هزینه‌های پرداخت شده برای اجاره مسکن موقت ایشان، از ارزش یا سهم آنها در واحد نوساز کسر و به سایر مالکین پرداخت‌کننده مسترد خواهد شد.
بنابراین، تهیه مسکن استیجاری برای مالکین ممتنع، یک اقدام ضروری برای پیشبرد پروژه نوسازی پس از اخذ حکم قطعی است،
اما بار مالی آن در نهایت بر عهده خود آن مالکین خواهد بود و از سهم آینده آنها در ساختمان جدید جبران خواهد شد.
وکیل خود نباشید و در هر کاری از متخصص آن کمک بگیرید
دستور تخلیه واحد مالک ممتنع پس از تأمین مسکن:
در صورتی که پس از صدور حکم قطعی دادگاه مبنی بر لزوم تجدید بنا و تکلیف مالک ممتنع به تخلیه، مالک مذکور همچنان از انجام این امر خودداری نماید، سازوکار قانونی دیگری برای پیشبرد پروژه نوسازی پیش‌بینی شده است.
در چنین وضعیتی، مدیر یا مدیران مجموعه ساختمانی می‌توانند با ارائه درخواست رسمی به رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل، تقاضای صدور دستور تخلیه واحد متعلق به مالک را کنند.
نکته حائز اهمیت در این مرحله، احراز تأمین مسکن مناسب برای مالک ممتنع توسط سایر مالکان است.
پیش از صدور دستور تخلیه، مقام قضایی مربوطه (رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی) باید اطمینان حاصل کند که مسکن استیجاری مناسبی برای اسکان موقت مالک ممتنع در طول دوره نوسازی تهیه شده است.
ارایه مدارک مربوط به اجاره‌نامه یا هرگونه مدرک معتبر مبنی بر تأمین مسکن، به مرجع قضایی ضروری است.
پس از احراز تأمین مسکن مناسب، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
این دستور، لازم‌الاجرا بوده و مالک ممتنع موظف به تخلیه واحد خود بر اساس آن می‌باشد. در صورت استنکاف، امکان اجرای حکم از طریق مراجع انتظامی و قضایی وجود خواهد داشت.
این فرآیند قانونی، تضمین می‌کند که امتناع یک یا چند مالک از تخلیه، مانع از اجرای تصمیم قانونی اکثریت و انجام پروژه حیاتی نوسازی نگردد،
ضمن آنکه حقوق اولیه مالک ممتنع در خصوص داشتن مسکن موقت نیز در نظر گرفته می‌شود.
نمایندگی قانونی مدیر یا مدیران مجموعه در فرآیند نوسازی
یکی از نکات قابل توجه و تسهیل‌کننده در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، پیش‌بینی نمایندگی قانونی برای مدیر یا مدیران مجموعه در انجام اقدامات مربوط به نوسازی است.
بر اساس این ماده، مدیر یا مدیران ساختمان، به نمایندگی از طرف مالکان (اکثریت موافق) می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را پیگیری نمایند.
این بدان معناست که پس از آنکه اکثریت مالکان قسمتهای اختصاصی تصمیم به تجدید بنا گرفتند
و شرایط قانونی (فرسودگی، خطر، عدم صرفه اقتصادی تعمیر) احراز شد، مدیر یا مدیران مجموعه، بدون نیاز به اخذ وکالتنامه جداگانه از هر یک از مالکان موافق، موارد زیر را انجام بدهند یا به وکیل دادگستری وکالت بدهند.
این نمایندگی قانونی شامل موارد زیر می‌شود:
- اقامه دعوا در دادگاه: مدیر یا مدیران می‌توانند به نام و از طرف اکثریت مالکان، دادخواست الزام به تجدید بنا و تخلیه را علیه مالکان ممتنع تقدیم دادگاه نمایند.
- پیگیری امور کارشناسی: مدیر یا مدیران می‌توانند به نمایندگی از مالکان، درخواست تأمین دلیل و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را پیگیری کنند.
- انجام امور اداری و اجرایی: مدیر یا مدیران می‌توانند در مذاکرات با پیمانکاران، اخذ مجوزها و سایر امور مربوط به اجرای پروژه نوسازی به نمایندگی از مالکان اقدام نمایند.
- درخواست دستور تخلیه: پس از صدور حکم قطعی و تأمین مسکن برای مالک ممتنع، مدیر یا مدیران می‌توانند به نمایندگی از مالکان، از مقام قضایی درخواست صدور دستور تخلیه واحد وی را بنمایند.
این نمایندگی قانونی ویژه، از بروز مشکلات ناشی از تعدد مالکان و نیاز به اخذ وکالتنامه‌های متعدد جلوگیری می کند.
با این حال، لازم به تأکید است که این نمایندگی منوط به تصمیم اکثریت مالکان و در راستای اجرای آن می‌باشد و مدیر یا مدیران نمی‌توانند بدون پشتوانه آرای اکثریت، اقداماتی را در این زمینه صورت بدهد.
سوال های متداول
شرایط تخلیه ساختمان برای نوسازی چیست؟
در متن به تفصیل توضیح داده شد اما مهم ترین شرط برای تخلیه ساختمان، نظر رسمی کارشناسان دادگستری است
مبنی بر اینکه عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی وجود دارد.
هزینه تخلیه و نوسازی ساختمان با کیست؟
بر عهده مالکان می باشد البته اگر شخصی امتناع کند برای او مسکن استیجاری تهیه می شود اما در نهایت از سهم آتی او کم می شود.
قانون تخلیه ساختمان فرسوده چیست؟
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها است که در متن به طور کامل و جزیی به توضیح آن پرداختیم.
اگر دچار این مشکل هستید، همین حالا با ما تماس بگیرید و از تجربه ۲۰ ساله ما در این دعاوی استفاده کنید و شانس پیروزی خود را افزایش بدهید.
در هر کاری به متخصص آن مراجعه کنید و از تجارب اشخاصی که گمان می کردند همه چیز را می دانند و بدون مشورت با متخصص پا به دادگاه گذاشتند
و شکست خوردند استفاده کنید چرا که تجربه را تجربه کردن خطا است.
شماره تلفن ما برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی:
۰۲۱-۵۸۷۸۴
۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹
۰۹۹۸-۱۲۸۸۸۰۰
آدرس ما: جردن -بلوار ستاری- پلاک ۳- واحد ۱۸
