تهاتر چیست
تهاتر چیست. امروز با این بحث در مورد تهاتر در خدمت شما هستیم و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.
در سال های اخیر فروش ملک به صورت تهاتری یا تهاتر ملک با ماشین و زمین فراوان دیده می شود و در عمل مشاهده می کنیم که مردم، کارهای زیادی را از مجرای تهاتر انجام می دهند
و به تبع این کار سوال های زیادی نیز در مورد تهاتر مطرح می گردد و مردم به دنبال پاسخ های آن می باشند
1-فروش ملک به صورت تهاتری چگونه است؟
2-قراردادی که در ازای تهاتر انجام می شود را چگونه تنظیم کنیم؟
3-معامله دو ملک یا ملک نوساز با زمین و پرداخت مابه التفاوت به صورت تهاتر را چگونه تنظیم کنیم که ایراد حقوقی به آن وارد نباشد؟
4-تهاتر انجام داده ام اما طرف مقابل مورد تهاتر را تحویل نمی دهد، چه کنم؟
5-ملکی را با ملکی دیگر تهاتر کرده ام، پشیمان شده ام، چه کنم؟
6-آیا ادعای غبن در تهاتر پذیرفته می شود؟
7-تهاتر سکه با طلا امکان پذیر است؟
در ادامه همراه ما باشید تا به سوال های شما در این زمینه پاسخ بدهیم.
ابتدا باید اندکی با تهاتر در قانون و مقررات حاکم بر آن آشنا بشوید تا جواب سوال های خود را دریافت کنید.
زیرا، بعضی سوال ها از اساس اشتباه می باشد چرا که مردم تهاتر را با معاوضه اشتباه گرفته اند و متاسفانه تا زمانی که به مشکل برنخوردند هیچ گونه کمکی از وکیل نمی گیرند و فقط زمانی که اوضاع خراب شد و دعوا شروع شد به سراغ متخصص و وکیل می روند.
تهاتر به چه معنی است
تهاتر در لغت نامه به معنای معامله جنس با جنس یا مبادله کالایی با کالای دیگر می باشد
اما در حقوق ایران تهاتر یکی از اقسام سقوط تعهدات می باشد. یعنی تعهدی که با شرایطی به وجود آمده است تحت شرایطی از بین می رود مثلاً شخصی به شخص دیگر بدهکار است.
یکی از راه های سقوط تعهد، این است که برود و وفای به عهد کند. راه دیگر این است که طلبکار بگوید من از خیر آن پول گذشتم و دیگر آن پول را نمی خواهم.
در این جا هم تعهدی که بر گردن شما بوده از گردن شما برداشته می شود.
یکی دیگر از مواردی که باعث سقوط تعهدی که بر گردن شما است می شود، تهاتر می باشد
تهاتر به معنای سقوط متقابل دیون دو شخص در برابر یکدیگر تا میزان کمترین دین می باشد
مثلاً شخصی به دیگری ده میلیون تومان قرض می دهد تا ماه دیگر به او بازگرداند اما ماه بعد شرایطی پیش می آید که او پنج میلیون تومان به همان شخص بدهکار می شود
در این شرایط میان دیون این دو نفر به یکدیگر تا حد 5 میلیون تومان تهاتر حاصل می گردد
مثالی دیگر:
مرد مطابق عقد نکاح، به زن میزان معینی بابت مهریه بدهکار است و مرد نیز دعوایی با عنوان استرداد طلا مطرح می کند و دادگاه، حکم به نفع مرد صادر می کند و بابت هر دو دین اجراییه صادر می گردد.
در این شرایط نیز امکان استناد به تهاتر وجود دارد.
در عرف اصولاً می گویند که حساب بی حساب شدیم که مقصود همان تهاتر می باشد.
در مثالی که زدیم دیگر نیازی نیست که یک بار قرض ده میلیون تومانی پرداخت گردد و سپس از ده میلیون تومان، پنج میلیون تومان به آن شخص بازگردد بلکه به سادگی تهاتر صورت می گیرد
و شخص باید 5 میلیون تومان به شخصی که به او قرض داده است بازگرداند.
این قاعده همان چیزی است که عقل انسان ها بر آن دلالت می کند و از بیهوده کاری جلوگیری می کند.
اما تهاتر همیشه به سادگی مثالی که زدیم نمی باشد و دارای شرایطی است که در ادامه به آن می پردازیم.
تهاتر قهری
تهاتری که در قانون به آن اشاره شده است فقط در صورت وجود شرایط خاصی اعمال می گردد و در غیر این صورت تهاتر صورت نمی گیرد و شما نمی توانید در هیچ جا به تهاتر به عنوان یک دفاع استناد کنید
اما این بدان معنا نیست که شما نمی توانید شرایط تهاتر را با رضایت طرفین برقرار کنید اما به آن تهاتر، تهاتر قضایی و قراردادی می گویند و متفاوت از تهاتر قهری است.
به عبارت دیگر، قانون فقط وقتی تمامی شرایط حاصل باشد اجازه تهاتر می دهد. مثلاً در نمونه های بالا چه مثالی زدیم.
مرد به زن بابت مهریه بدهکار است و زن به مرد بابت حکم استرداد طلا و بابت هر دو دین اجراییه صادر گردیده است در این شرایط قانون تهاتر را جاری می داند.
اما اگر مرد حکمی بابت استرداد طلاها از دادگاه نگرفته باشد و فقط مدعی باشد که طلاها پیش خانم می باشد، قانون تهاتر را جاری نمی داند و استناد به تهاتر را از مرد قابل قبول نمی داند.
بله اگر زن با توافق با مرد قبول کند که از مهریه اش در قبال طلاهایی که پیشش می باشد صرف نظر کند تهاتر قراردادی میان طرفین جاری می شود.
در ادامه شرایط تهاتر قهری را بیان می کنیم و سپس تهاتر قضایی و قراردادی را نیز مورد بررسی قرار می دهیم.
شرایط تهاتر قهری
تنها زمانی می توانید در دادگاه به تهاتر به عنوان یک دفاع استناد کنید که شرایط زیر وجود داشته باشد
1-موضوع تهاتر باید چیزی باشد که بر عهده و ذمه اشخاص قرار می گیرد. مثلا پول و شما نمی توانید اموال عینی خارجی مثلاً دو ملک را با یکدیگر تهاتر کنید.
2- دو دینی که با هم مورد تهاتر قرار می گیرند باید هم جنس باشند مثلاً اگر شخصی به دیگری مقداری دلار بدهکار است طرف مقابل نمی تواند دین ریالی خود را با دین دلاری تهاتر کند
چرا که ارزش این موارد با یکدیگر متفاوت می باشد
3-زمان تادیه دو دین باید یکسان باشد چرا که زمان در ارزش دین و بدهی تاثیر گذار است
و دینی که باید فوری ادا شود بسیار با ارزش تر از دینی است که باید سال دیگر تادیه شود
و قاعدتاً این دو دین نباید با یک دیگر تهاتر شود.
4-محل تادیه هر دو بدهی باید یکسان باشد زیرا محل بدهی نیز مانند زمان بدهی در ارزش بدهی اثر گذار است
مثلاً برنجی که باید در تهران تحویل شخصی گردد متفاوت با قیمت برنجی است که باید در بندرعباس تحویل گردد
5-هیچ کدام از دو دین و بدهی که تهاتر می شوند نباید به شخص سوم ( ثالث) زیان وارد کند
پس اگر حقی متعلق حق شخص ثالث قرار گرفته باشد امکان تهاتر آن وجود ندارد.
مثلاً اگر مطابق قانون اجرای احکام مدنی شما به شخصی بدهکار می باشید و اجرای احکام آن بدهی را نزد شما توقیف کند
و به شما ابلاغ کند که حق ندارید بدهی را به هیچ شخصی بپردازید
بلکه باید به اجرای احکام بپردازید در این صورت حتی اگر خودتان هم از آن شخص طلبکار شوید حق ندارید به تهاتر استناد کنید
6-بعضی از دین ها غیر قابل تهاتر می باشند مثلاً تعهد و دین مربوط به نفقه چون راجع به گذران زندگی است قابل تهاتر نیست.
تهاتر قراردادی و قضایی
همان گونه که اشاره کردیم تهاتر فقط در صورت وجود شرایط بالا جاری می شود و مورد قبول قانون گذار قرار می گیرد. در غیر این صورت تهاتر نیاز به توافق طرفین دارد
مثلاً اگر زمان پرداخت دو بدهی متفاوت می باشد و شخصی که زمان به ضرر او است رضایت بدهد تهاتر محقق می گردد
یا مثلاً اگر بدهی شما به دلار می باشد و قصد دارید آن را با طلبتان که ریالی است تهاتر کنید باید با طرف مقابل توافق کنید و در صورت توافق و انجام تهاتر، قانون گذار آن را قبول می کند و کاسه داغ تر از آش نمی شود.
تهاتر قضایی در دادگاه صورت می گیرد و مربوط به زمانی است که یکی از دو دین ثابت و دیگری مورد انکار باشد
و اگر آنچه که مورد انکار می باشد اثبات گردد دادگاه رای به تهاتر می دهد.
تهاتر ملک با ملک
علی رغم شناختی که از تهاتر در قانون داریم و توضیحاتی که ارایه کردیم بسیاری از سوال ها در مورد تهاتر، به تهاتر ملک با ملکی دیگر یا تهاتر زمین و ملک یا تهاتر ماشین و ملک یا تهاتر زمین با آپارتمان بازمی گردد و همان گونه که گفتیم این معاملات زیاد شده است و مردم در مورد آن سوال می پرسند.
همان گونه که اشاره کردیم بسیاری از این سوال ها از اساس اشتباه می باشد چرا که متاسفانه مردم هنگام انجام معاملات و تراکنش های سنگین مالی، با وکیل مشورت نمی کنند و فقط بعد از به وجود آمدن مشکلات با وکیل صحبت می کنند.
از نظر قانون، اسمی که شما روی معامله تان می گذارید اهمیتی ندارد و قانون گذار به قصد و نیت شما از آن معامله نگاه می کند.
بسیاری از مواردی که در بالا به آن اشاره کردیم از نظر مردم تهاتر می باشد اما از نظر قانون گذار، تهاتر نیست بلکه معاوضه یا بیع می باشد و احکام معاوضه یا بیع ( خرید و فروش) بر آن بار می شود
و شما که در این زمینه سوال دارید باید ابتدا قرارداد یا هر چیزی که مکتوب کرده اید یا بر آن توافق کرده اید را به وکیل نشان بدهید
تا او با بررسی قرارداد شما متوجه شود که قصد انجام چه کاری را داشته اید و قانون گذار به این عمل چگونه نگاه می کند و چه احکامی را در مورد آن جاری می داند.
مثلاً اگر قصد شما از انجام آنچه اسمش را تهاتر می گذارید، معاوضه بوده باشد بسیاری از احکام قانونی بیع ( خرید و فروش) بر آن بار می شود.
پس اگر دچار غبن شده اید یا طرف مقابل در حق شما حیله و تقلبی انجام کرده می توانید از ظرفیت های قانونی در این زمینه به نفع خود استفاده کنید و حقوق تضییع شده تان را احیاء کنید.
اما در هر حال، اسم توافق تان هر چیزی که باشد نمی توانید فقط به علت پشیمانی آن را فسخ کنید و به آن پای بند نباشید چرا که مطابق موازین و مقررات حاکم بر قانون ایران، هرکس که تعهدی می کند باید به آن پای بند باشد
و در صورت پای بند نبودن به توافق، طرف مقابل می تواند الزام و اجبار شما به توافق را از دادگاه مطالبه کند.
قانون فسخ معامله
تنظیم قرارداد تهاتری
مطابق آنچه که توضیح دادیم پیشنهاد می کنیم اگر قصد انجام چنین معاملاتی را دارید حتما علاوه بر مشورت با وکیل، تنظیم قرارداد خود را نیز به وکیل متخصص قراردادها بسپارید.
شاید در ابتدای کار مبلغی بابت تنظیم قرارداد پرداخت کنید اما این پول بسیار کمتر از پولی است که هنگام رفع اختلاف باید به وکیل پرداخت کنید و علاوه بر این در هنگام آرامش هزینه می کنید نه در هنگام اختلاف با طرف مقابل و با استرس و فشار.
آیا تهاتر سکه با طلا امکان پذیر است
مطابق آنچه که تا حالا توضیح داده ایم بله تهاتر سکه با طلا در شرایطی امکان پذیر است آن هم شرایط تهاتر قهری که به آن اشاره کردیم.
علاوه بر این موارد بسیاری افراد در مورد پرداخت مبلغی در اجرای احکام و مثلاً پرداخت دیه سوال می کنند.
مطابق حکم دادگاه علی باید به امیر 10 درصد دیه کامل انسان را پرداخت کند و امیر نیز باید به علی معادل پنج درصد دیه کامل انسان را پرداخت کند.
اگر هر دو شخص حکم قطعی گرفته باشند امکان انجام تهاتر قضایی در اجرای احکام وجود دارد اما اگر یک کدام از اشخاص حکم قطعی گرفته باشند و دیگری حکمش قطعی نباشد امکان قبول تهاتر در اجرای احکام منتفی است.
تهاتر، نیاز به دادخواست جداگانه دارد
اگر شخصی علیه شما اقامه دعوا کرده است و یکی از دفاعیات شما در دادگاه تهاتر است باید بدانید اگر تهاتر مورد مناقشه نیست و طرف مقابل نیز آن را قبول دارد می توانید آن را در قالب لایحه دفاعیه در دادگاه مطرح کنید
اما اگر،تهاتر مورد قبول طرف مقابل نیست و شما درصدد اثبات تهاتر باشید باید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دعوای طاری ( دعوای تقابل) طرح کنید.
در این موارد، دادخواست به همان شعبه ای ارجاع می شود که دعوای اصلی در آن جریان دارد و شما که مدعی تهاتر هستید باید آن را ثابت کنید تا بتوانید از دعوای اصلی شانه خالی کنید.
مواد قانونی مربوط به تهاتر
“وقتی دو نفر در مقابل یکدیگر مدیون باشند بین دیون آنها به یکدیگر به طریقی که در مواد ذیل مقرر است تهاتر حاصل میشود.”
“تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند حاصل میگردد بنابراین به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر در آن واحد مدیون شدند
هر دو دین تا اندازه‌ای که با هم معادله مینماید به‌طور تهاتر برطرف شده و طرفین به مقدار آن در مقابل یکدیگر بری می‌شوند.”
“تهاتر فقط در مورد دو دینی حاصل میشود که موضوع آنها از یک جنس باشد با اتحاد زمان و مکان تادیه ولو به اختلاف سبب.”
سوال های کوتاه
تهاتر یعنی چه
تهاتر به معنای سقوط متقابل دیون دو شخص در برابر یکدیگر تا میزان کمترین دین می باشد
تهاتر سکه با طلا امکان پذیر است
بله تحت شرایطی که در متن به آن اشاره کردیم امکان پذیر است.
تهاتر اجاره بهای معوقه با هزینه هایی که مستاجر در ساختمان انجام داده است امکان پذیر است؟
اگر شرایط تهاتر قهری فراهم باشد، بله امکان پذیر است.
دفتر وکالت عدل گر در چه زمینه هایی پرونده می پذیرد؟
دفتر وکالت عدل گر با سابقه 20 ساله در زمینه دعاوی کیفری مثل خیانت در امانت،کلاهبرداری، فروش مال غیر و… و دعاوی ملکی و بانکی و قراردادی با تعیین وقت مشاوره قبلی پذیرای پرونده های شما عزیزان می باشد.
در نظر داشته باشید دفتر وکالت عدل گر در زمینه جرایم مربوط به مواد مخدر و دعاوی کارگر و کارفرما، هیچ گونه پرونده ای نمی پذیرد و حتی مشاوره نیز ارایه نمی دهد.
خواهش مندیم از تماس در این زمینه ها خودداری کنید.
شماره تماس های ما برای دریافت وقت مشاوره تلفنی و حضوری
021-88657789
021-58784
0998-1288800
آدرس ما: جردن-بلوار ستاری-پلاک 3- واحد 18
