سند رهنی

 سند رهنی: راهنمای جامع

سند رهنی یکی از مهم‌ترین اسناد در حوزه حقوق املاک و تسهیلات مالی است.

 این سند، که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد، مبنای حقوقی برای ایجاد وثیقه بر روی ملک به منظور تضمین بازپرداخت دین یا انجام تعهد است.

سند رهنی یکی از ده ها سندی می باشد که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می گردد و با تنظیم آن راهن یا بدهکار ملک خود را برای وثیقه بدهی و تضمین بازپرداخت بدهی در رهن مرتهن یا طلبکار می گذارد

در حال حاضر این سند به فراوانی از سوی دفاتر اسناد رسمی برای بانک ها و موسسات مالی و اعتباری تنظیم می گردد

و بانک ها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلاتی که پرداخت می کنند از تسهیلات گیرنده سند رهنی ملکی را اخذ می کنند.

تعریف و ماهیت حقوقی سند رهنی

سند رهنی، تجسم کتبی عقد رهن است. به عبارت ساده یعنی عقد رهنی که به صورت کتبی نوشته شده است.

 عقد رهن، به موجب ماده 771 قانون مدنی ایران، عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را به عنوان وثیقه دین خود به داین ( طلبکار) می‌دهد.

 به طرفی که مال را به وثیقه می‌گذارد، راهن، و به طرفی که مال به وثیقه او قرار می‌گیرد، مرتهن گفته می‌شود. مالی که به وثیقه گذاشته می‌شود نیز مال مرهونه نام دارد.

ماهیت حقوقی عقد رهن به شرح زیر است و توجه به این ماهیت راهگشای بعضی پرونده های بانکی و کلید حل مشکلات سند رهنی است که با آن درگیر هستید.

• عقد معین: در قانون مدنی از عقد رهن نام برده شده و احکام خاصی  برای آن پیش‌بینی شده است.

• عقد تبعی: وجود آن وابسته به وجود یک دین یا تعهد اصلی است. اگر دین اصلی از بین برود، عقد رهن نیز منحل می‌شود. به عبارت دیگر تا بدهکاری و دینی در بین نباشد رهنی وجود نخواهد داشت

• عقد وثیقه‌ای: هدف اصلی عقد رهن، تضمین ایفای تعهد مدیون است.

• عقد لازم: طرفین نمی‌توانند به صورت یک‌جانبه آن را فسخ کنند، مگر در موارد مصرح در قانون یا توافق طرفین.

ارکان اساسی رهن

برای تنظیم یک سند رهنی صحیح، وجود ارکان زیر ضروری است:

• راهن (وثیقه‌گذار): شخصی که مالک مال بوده و آن را به عنوان وثیقه قرار می‌دهد. راهن باید اهلیت قانونی (عقل، بلوغ و رشد) برای انجام معامله داشته باشد.

• مرتهن (طلبکار): شخصی که دین به نفع اوست و مال به عنوان وثیقه برای تضمین آن قرار می‌گیرد. مرتهن نیز باید اهلیت قانونی داشته باشد.

• مال مرهونه (مورد وثیقه): مالی که به عنوان وثیقه قرار می‌گیرد. این مال باید قابلیت رهن داشته باشد (مانند ملک، خودرو، سهام و غیره) و معلوم و معین باشد.

• همچنین، راهن باید مالک آن باشد یا از طرف مالک وکالت داشته باشد. پذیرش مال مرهونه به عنوان وثیقه بستگی به مرتهن دارد مثلا هم اکنون با توجه به مشکلاتی که برای بانک ها پیش آمده است کمتر سند عادی خانه یا منزل را به عنوان وثیقه قبول می کنند و سند رسمی مطالبه می کنند.

• دین موضوع وثیقه: دینی که مال مرهونه برای تضمین بازپرداخت آن به وثیقه گذاشته می‌شود. این دین می‌تواند وجه نقد، انجام کار یا هر نوع تعهد مالی دیگری باشد و باید معلوم و معین باشد.

مراحل و تشریفات تنظیم سند رهنی

تنظیم این سند معمولاً در دفاتر اسناد رسمی و طی مراحل زیر انجام می‌شود

• توافق طرفین

• راهن و مرتهن بر سر شرایط عقد رهن، از جمله میزان دین، مشخصات مال مرهونه، شرایط بازپرداخت و نحوه استیفای طلب در صورت عدم پرداخت، توافق می‌کنند. مثلا اگر بانک قصد اعطای تسهیلات مضاربه یا خرید دین به مشتری را دارد اول بانک و مشتری بر سر اعطای تسهیلات به توافق می رسند و سپس بر سند موضوع رهن و سند رهنی بحث می کنند.

• ارائه مدارک

• راهن مدارک مالکیت مال مرهونه (مانند سند مالکیت)، مدارک هویتی و حسب مورد، مدارک مربوط به دین را به دفترخانه ارائه می‌دهد. مرتهن نیز مدارک هویتی و مدارک مربوط به دین را ارائه می‌کند.

• تنظیم سند

• سردفتر اسناد رسمی با استناد به مدارک ارائه شده و توافق طرفین، متن سند رهنی را تنظیم می‌کند.

• قرائت سند

• سند رهنی برای طرفین قرائت شده و مفاد آن به طور کامل توضیح داده می‌شود و به طرفین تفهیم می گردد.

• امضاء سند

• پس از اطمینان از صحت مفاد سند، راهن و مرتهن و سردفتر، سند را امضاء می‌کنند.

• ثبت سند

• سند رهنی در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت می‌شود. ثبت سند، آن را در مقابل اشخاص ثالث معتبر می‌سازد.

آثار عقد رهن و سند رهنی

انعقاد عقد رهن و تنظیم سند آن، آثار حقوقی متعددی را برای طرفین به دنبال دارد:

• برای راهن:

  • مالکیت مال مرهونه برای راهن باقی می‌ماند و می تواند در آن تصرف مادی داشته باشد اما حق تصرفات ناقل (مانند فروش یا هبه) در آن محدود می‌شود، مگر با اجازه مرتهن.

  • راهن مسئول حفظ و نگهداری مال مرهونه است.

  • پس از پرداخت کامل دین، راهن حق دارد فک رهن و استرداد مال مرهونه را از مرتهن بخواهد و اگر مرتهن از انجام این کار خودداری کند باید دعوای الزام به فک رهن اقامه گردد.

• برای مرتهن:

  • مرتهن حق عینی بر مال مرهونه پیدا می‌کند و می‌تواند در صورت عدم پرداخت دین در موعد مقرر، از طریق مراجع قانونی (اجرای ثبت یا دادگاه) طلب خود را از محل فروش مال مرهونه استیفا کند.

  • مرتهن نسبت به سایر طلبکاران راهن، حق تقدم در استیفای طلب خود از محل مال مرهونه دارد. یعنی حق او بر دیگر طلبکاران مقدم است

  • مرتهن حق دارد در صورت انتقال مال مرهونه به غیر بدون اجازه او، آن را تعقیب کند.

انحلال عقد رهن و سند رهنی

عقد رهن و به تبع آن سند رهنی از راه های مختلف منحل می‌شود:

پرداخت کامل دین

با پرداخت تمام مبلغ دین توسط راهن به مرتهن، عقد رهن منحل و مرتهن مکلف به فک رهن است.

البته موضوع به این سادگی که بیان می شود نیست به عنوان مثال اگر طرف مقابل شما در سند رهنی بانک می باشد اکثرا این مشکل وجود دارد که تسهیلات گیرنده می گوید

همه اقساط را پرداخت کرده اما سیستم بانک بر حسب محاسباتی که انجام می دهد چیز دیگری نشان می دهد

ابراء ذمه راهن

اگر مرتهن به طور رسمی از طلب خود صرف نظر کند، عقد رهن منحل می‌شود.

تبدیل تعهد

در صورتی که دین اصلی با تعهد جدیدی جایگزین شود و رهن برای تضمین تعهد قبلی بوده باشد، عقد رهن منحل می‌شود.

فسخ عقد

در صورت وجود خیارات قانونی یا قراردادی، هر یک از طرفین می‌تواند عقد رهن را فسخ کند.

تلف مال مرهونه

 اگر مال مرهونه به طور کامل تلف شود و جانشینی برای آن نباشد، عقد رهن منحل می‌شود.

انتقال مال مرهونه به مرتهن در مقام استیفای طلب

در موارد خاص و با رعایت مقررات قانونی، ممکن است مال مرهونه به مرتهن منتقل شود و عقد رهن منحل گردد.

آیا می‌توان ملکی را که در رهن بانک است فروخت؟

فروش ملکی که در رهن بانک یا مؤسسه مالی قرار دارد، بدون کسب رضایت مرتهن (بانک یا مؤسسه)، امکان‌پذیر نیست.

 زیرا بانک به عنوان مرتهن، حق عینی و اولویت بر آن ملک دارد. برای انجام چنین معامله‌ای، ابتدا باید رضایت بانک جلب شود. روش‌های رایج برای فروش ملک در رهن عبارت‌اند از:

۱-پرداخت بخشی از مبلغ معامله به بانک جهت فک رهن

معمولاً بخشی از مبلغ معامله توسط خریدار به بانک پرداخت می‌شود تا ملک از رهن آزاد گردد. پس از فک رهن، باقی‌مانده مبلغ به فروشنده پرداخت خواهد شد و انتقال رسمی ملک انجام می‌گیرد.

۲-پرداخت اقساط باقی مانده توسط خریدار

در برخی موارد، فروشنده به خریدار اطلاع می‌دهد که ملک مورد معامله در رهن بانک قرار دارد و تنها بخش کمی از اقساط تسهیلات باقی مانده است.

در چنین حالتی، خریدار با پذیرش شرایط، باقی‌مانده اقساط و بدهی بانکی را خود پرداخت می‌کند. پس از تسویه کامل، فک رهن صورت می‌گیرد و سند رسمی به نام خریدار منتقل می‌شود.

این روش معمولاً زمانی رایج است که مبلغ بدهی ناچیز باشد

هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده چه کسی است؟

بر اساس قانون و عرف معاملاتی، هزینه‌های مربوط به تنظیم این سند معمولاً بر عهده راهن (بدهکار) قرار دارد.

 علت این امر آن است که این سند به منظور تضمین بازپرداخت بدهی یا انجام تعهدات راهن تنظیم می‌شود و نفع اصلی از تنظیم آن متوجه بدهکار است.
با این حال، هیچ مانعی وجود ندارد که طرفین معامله با توافق یکدیگر، نحوه تقسیم این هزینه‌ها را به شکل متفاوت تعیین کنند.

 این توافق باید به‌صورت شفاف در قرارداد درج شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری گردد.

قوانین جدید ارزهای دیجیتال در ایران

مدت زمان اعتبار سند رهنی چقدر است؟

سند رهنی تا زمانی معتبر است که بدهی یا تعهد موضوع آن به طور کامل پرداخت شود و یا به شکل قانونی از بین برود.

 به عبارت دیگر، اعتبار سند رهنی با بقای دین یا تعهد، استمرار دارد، تا وقتی دین پابرجا است سند رهنی هم پابرجا است.
پس از پرداخت کامل بدهی و انجام فک رهن، اعتبار سند رهنی خاتمه می‌یابد و اثر حقوقی آن از بین می‌رود.
همچنین در برخی موارد خاص، ممکن است به دلایل قانونی یا توافقی (مانند ابطال قرارداد یا فسخ آن) سند رهنی منحل شود، مثلا شخصی دادخواست ابطال سند رهنی می دهد و آن را باطل می کند.

اگر راهن اقساط وام خود را پرداخت نکند، چه اتفاقی می‌افتد؟

در صورت عدم پرداخت اقساط وام در موعد مقرر، مرتهن (بانک یا مؤسسه مالی) حق دارد بر اساس سند رهنی و قوانین مربوط، نسبت به وصول طلب خود اقدام کند.

 مراحل معمول این فرآیند عبارت‌اند از:

۱-اقدام به اجرای وثیقه از طریق اداره ثبت

مرتهن می‌تواند از طریق اجرای ثبت، نسبت به توقیف و فروش مال مرهونه اقدام کند. در این فرآیند، ملک یا مال وثیقه‌گذار (راهن) از طریق مزایده به فروش گذاشته می‌شود.

هم اکنون تمامی مزایده ها در سراسر کشور از طریق سامانه ستاد انجام می شود.

۲-وصول طلب از محل فروش مال مرهونه

پس از فروش ملک مرهونه در مزایده، طلب بانک از محل مبلغ حاصل از فروش تأمین و تسویه می‌شود. اگر مبلغ فروش کافی نباشد و بخشی از بدهی همچنان باقی بماند، مرتهن حق دارد برای وصول مابقی طلب خود به سایر اموال بدهکار مراجعه کند و از آن‌ها طلب خود را استیفا نماید.

آیا می‌توان چند ملک را برای یک وام در رهن قرار داد؟

بله، بر اساس قوانین و مقررات، امکان ارائه چند ملک به عنوان وثیقه برای یک وام وجود دارد. در این حالت، راهن می‌تواند چندین ملک را به طور همزمان در رهن بانک یا مؤسسه مالی قرار دهد تا تضمین بازپرداخت یک بدهی باشد.

 شرایط این نوع رهن به شرح زیر است:

۱-ذکر مشخصات تمامی املاک در سند رهنی

در سند رهنی، مشخصات کامل تمام املاک ارائه‌شده به عنوان وثیقه، به صورت دقیق قید می‌شود. این املاک به صورت مشترک، تضمین بازپرداخت بدهی در نظر گرفته می شوند.

۲-وثیقه بودن تمامی املاک برای یک دین واحد

تمامی املاک معرفی‌شده به عنوان وثیقه، در حکم تضمین یک تعهد یا یک وام مشخص خواهند بود.

در صورت عدم پرداخت بدهی، مرتهن (بانک) می‌تواند برای وصول طلب خود نسبت به فروش هر یک از این املاک اقدام کند.

شرایط فک رهن چیست؟

فک رهن به معنای آزادسازی ملک یا مال وثیقه‌شده از قید رهن است. برای انجام این فرآیند، رعایت شرایط زیر ضروری است:

۱-پرداخت کامل بدهی توسط راهن

شرط اصلی فک رهن، تسویه کامل بدهی یا تعهد موضوع رهن توسط راهن به مرتهن (بانک یا مؤسسه مالی) است. بدون پرداخت کامل دین، امکان فک رهن وجود ندارد.

۲-درخواست صدور نامه فک رهن از مرتهن (بانک)

پس از پرداخت کامل بدهی، راهن باید از مرتهن درخواست کند که نامه رسمی فک رهن (معمولاً نامه رفع بازداشت یا تسویه‌حساب) را صادر کند. این نامه مجوز تنظیم سند فک رهن در دفترخانه خواهد بود.

۳-تنظیم سند فک رهن در دفترخانه با ارائه نامه بانک

پس از دریافت نامه فک رهن از بانک، با مراجعه به دفترخانه رسمی و ارائه مدارک لازم، سند رسمی فک رهن تنظیم و امضای طرفین انجام می‌شود.
پس از تنظیم سند، وضعیت حقوقی ملک آزاد شده و ملک از قید رهن خارج می‌شود.

مسئولیت فک رهن بر عهده کیست؟

پس از پرداخت کامل بدهی، مسئولیت انجام مراحل فک رهن و آزادسازی ملک از قید رهن به عهده مرتهن (بانک یا مؤسسه مالی) است.

 مرتهن موظف است پس از دریافت تسویه‌حساب، اقدام به صدور نامه فک رهن و ارائه آن به دفترخانه برای تنظیم سند فک رهن نماید.

از سوی دیگر، هزینه‌های مرتبط با فک رهن معمولاً بر عهده راهن (بدهکار) است، مگر آنکه در قرارداد بین طرفین توافق دیگری صورت گرفته باشد.

در این صورت، طرفین می‌توانند نحوه تقسیم هزینه‌ها را به توافق خود تغییر دهند.

آیا می‌توان مالی را که در رهن شخص دیگری است، مجدداً به رهن داد؟

رهن مجدد مالی که قبلاً در رهن است، تحت عنوان رهن مازاد با رعایت شرایط خاص امکان‌پذیر می‌باشد.

 در این حالت، مرتهن اول (بانک یا مؤسسه مالی) اولویت در استیفای طلب خود را خواهد داشت و مرتهن دوم (کسی که مال را به رهن می‌برد) پس از تسویه کامل بدهی مرتهن اول، می‌تواند از محل باقیمانده ارزش مال مرهونه، طلب خود را دریافت کند.

برای انجام رهن مازاد، اطلاع و موافقت مرتهن اول ضروری است؛ زیرا بدون رضایت مرتهن اول، رهن مجدد فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.

نکات کاربردی برای راهنان و مرتهنان

راهنان:

۱-مطالعه دقیق سند رهنی: قبل از امضای این سند، تمامی مفاد آن را به دقت مطالعه کنید و از تمامی تعهدات خود آگاه شوید.

۲-استفاده از مشاوره حقوقی: در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی بهره بگیرید تا اطمینان حاصل کنید که تمام جوانب قرارداد را درک کرده‌اید.

۳-پرداخت به موقع اقساط و تعهدات: به موقع اقساط وام خود را پرداخت کنید و تعهدات خود را به طور کامل انجام دهید تا از بروز مشکلات حقوقی یا مالی در آینده جلوگیری شود.

مرتهنان:

۱-بررسی مالکیت و ارزش مال: قبل از اعطای تسهیلات و قبول مال به عنوان وثیقه، از مالکیت واقعی راهن و ارزش مال اطمینان حاصل کنید. توصیه می شود بانک ها از قبول سند عادی خودداری کنند.

۲-تنظیم دقیق سند رهنی: این سند را با دقت و بر اساس تمامی شرایط توافق‌شده تنظیم نمایید. این سند باید تمامی جزئیات و شرایط رهن را به طور شفاف مشخص کند.

۳-اقدام سریع پس از پرداخت دین: پس از دریافت تسویه‌حساب و پرداخت کامل دین از سوی راهن، در اسرع وقت نسبت به فک رهن اقدام کنید و سند فک رهن را تنظیم نمایید.

سند رهنی در معاملات بانکی

استفاده از سند رهنی در معاملات بانکی امری بسیار رایج و یکی از ارکان اساسی در اعطای تسهیلات و وام‌ها به شمار می‌رود.

 بانک‌ها و مؤسسات مالی برای مدیریت ریسک و تضمین بازگشت وجوهی که به مشتریان پرداخت می‌کنند، معمولاً از آن‌ها می‌خواهند که ملک یا دارایی ارزشمند دیگری را به عنوان وثیقه در رهن قرار دهند.

 در این فرآیند، سند رهنی نقش کلیدی ایفا می‌کند و حقوق و تعهدات طرفین (بانک به عنوان مرتهن و وام‌گیرنده به عنوان راهن) را به طور رسمی و قانونی مشخص می‌سازد.

چرا بانک‌ها از سند رهنی استفاده می‌کنند؟

بانک‌ها و مؤسسات مالی به دلایل مختلف و مهمی از سند رهنی در فرآیند اعطای تسهیلات استفاده می‌کنند. مهم‌ترین این دلایل عبارتند از:

۱-تضمین بازپرداخت تسهیلات

اصلی‌ترین هدف از اخذ سند رهنی، اطمینان از بازگشت اصل و سود وام اعطاشده است. در صورت عدم پرداخت اقساط توسط وام‌گیرنده، بانک حق قانونی خواهد داشت تا از طریق فروش ملک مرهونه، مطالبات خود را وصول کند.

۲-کاهش ریسک اعتباری بانک

با دریافت وثیقه ملکی، ریسک اعتباری بانک به میزان قابل توجهی کاهش می‌یابد. ارزش ملک به عنوان پشتوانه مالی عمل می‌کند و در صورت ناتوانی وام‌گیرنده در پرداخت، بانک می‌تواند از محل فروش ملک، خسارت خود را جبران نماید.

۳-ایجاد انگیزه برای پرداخت اقساط

وجود وثیقه ملکی باعث می‌شود وام‌گیرنده انگیزه بیشتری برای پرداخت منظم اقساط داشته باشد؛ زیرا در صورت عدم پرداخت، ملکش در معرض خطر است.

۴-رعایت الزامات قانونی و مقررات بانکی

بر اساس الزامات بانک مرکزی و سایر نهادهای نظارتی، بانک‌ها موظفند برای اعطای تسهیلات به خصوص  با مبالغ بالا، وثایق معتبر اخذ کنند. سند رهنی به عنوان یکی از مطمئن‌ترین و متداول‌ترین انواع وثایق، در این راستا مورد استفاده قرار می‌گیرد.

سند انتقال اجرایی چیست

 

مراحل تنظیم سند رهنی در معاملات بانکی

فرآیند تنظیم سند رهنی در بانک‌ها دارای مراحل مشخص و قانونی است که به ترتیب زیر انجام می‌شود:

۱-درخواست تسهیلات از بانک

مشتری (وام‌گیرنده) درخواست رسمی خود را برای دریافت تسهیلات بانکی به بانک ارائه می‌دهد و فرم‌های مربوطه را تکمیل می‌کند.

۲-بررسی اعتبارسنجی و اهلیت مشتری

بانک مدارک هویتی، مالی و اعتباری مشتری را بررسی می‌کند و در صورت تأیید صلاحیت، شرایط و مبلغ وام را به مشتری اعلام می‌نماید.

۳-ارزیابی ملک به عنوان وثیقه

در صورتی که مشتری ملکی را به عنوان وثیقه معرفی کند، بانک از طریق کارشناسان رسمی دادگستری یا کارشناسان معتمد خود، ارزش ملک را ارزیابی می‌کند تا از کفایت آن برای پوشش مبلغ وام و سود مطمئن شود.

۴-تکمیل مدارک مورد نیاز

مشتری مدارک مالکیت ملک (سند رسمی)، مدارک شناسایی و سایر مستندات درخواستی بانک را ارائه می‌دهد.

۵-تنظیم سند رهنی در دفترخانه اسناد رسمی

پس از تأیید مدارک و ارزیابی ملک، بانک و مشتری به دفترخانه رسمی مراجعه می‌کنند. در این مرحله، سند رهنی با ذکر مشخصات وام، مشخصات ملک مرهونه، شرایط بازپرداخت و سایر شروط قانونی تنظیم و توسط طرفین امضا می‌شود.

۶-ثبت سند رهنی

سند رهنی در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شود و یک نسخه از آن به بانک (مرتهن) و نسخه دیگر به وام‌گیرنده (راهن) تحویل داده می‌شود. با ثبت این سند، حق عینی بانک بر ملک وثیقه به صورت رسمی ایجاد می‌شود.

۷-پرداخت مبلغ تسهیلات به مشتری

پس از تکمیل مراحل فوق، بانک مبلغ تسهیلات مصوب را به حساب مشتری واریز می‌کند و فرآیند اعطای وام نهایی می‌شود.

نکات مهم در خصوص سند رهنی در معاملات بانکی

در استفاده از سند رهنی به عنوان وثیقه بانکی، توجه به نکات زیر برای هر دو طرف (بانک و وام‌گیرنده) ضروری است:

۱-اطمینان از ارزش و تناسب ملک با مبلغ وام

وام‌گیرنده باید پیش از ارائه ملک به عنوان وثیقه، از ارزش واقعی ملک خود مطمئن شود و بررسی کند که این ارزش با مبلغ وامی که قصد دریافت آن را دارد تناسب دارد.

۲-بررسی دقیق شرایط وام و مفاد سند

پیش از امضای سند رهنی، تمامی مفاد آن از جمله نرخ سود تسهیلات، نحوه بازپرداخت اقساط، جریمه دیرکرد، شرایط فسخ قرارداد و شرایط فک رهن باید به دقت مطالعه و در صورت نیاز با مشاوره حقوقی بررسی شود.

۳-آگاهی کامل از حقوق و تعهدات قانونی طرفین

هر دو طرف، یعنی بانک (مرتهن) و وام‌گیرنده (راهن)، باید به طور شفاف از حقوق و تعهدات قانونی خود در قبال سند رهنی مطلع باشند تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.

۴-پیگیری و انجام فک رهن پس از تسویه وام

پس از پرداخت کامل مبلغ وام، وام‌گیرنده موظف است مراحل فک رهن را از طریق بانک و دفتر اسناد رسمی پیگیری و انجام دهد تا مالکیت ملک به‌طور کامل آزاد شود و از حالت وثیقه خارج گردد.
جمع‌بندی
سند رهنی ابزاری حیاتی در معاملات بانکی محسوب می‌شود که از یک سو حقوق بانک‌ها را در بازپرداخت تسهیلات تضمین می‌کند و از سوی دیگر امکان دسترسی افراد به تسهیلات مالی را فراهم می‌آورد.

دعوای ابطال سند رهنی

طبق قوانین حقوقی ایران، برای اینکه هر عقد و قراردادی معتبر و دارای اثر قانونی باشد، باید شرایط اساسی صحت معاملات رعایت گردد.

 از جمله مهم‌ترین این شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قصد و رضایت طرفین: هر یک از طرفین معامله باید با اراده آزاد و بدون اکراه یا اجبار وارد قرارداد شوند.

• اهلیت قانونی: طرفین باید عاقل، بالغ و رشید باشند تا بتوانند معامله‌ای معتبر انجام دهند.

• مشروع بودن موضوع معامله: موضوع قرارداد باید مشروع و قانونی باشد؛ برای مثال، هیچ‌کس نمی‌تواند ملکی را برای فعالیت‌های غیرقانونی مثل عرضه مشروبات الکلی اجاره دهد.

ثبت شکایت از بانک ها در بانک مرکزی به صورت غیر حضوری

شرایط صحت عقد رهن 

در عقد رهن نیز رعایت این شرایط الزامی است.

به عبارت ساده‌تر، در صورتی که فردی ادعا کند که مال نباید در رهن قرار می‌گرفته یا بدون رعایت شرایط قانونی در رهن گذاشته شده است، می‌تواند در دادگاه دعوای ابطال سند رهنی اقامه کند.

مثال کاربردی:
فرض کنید فردی (فروشنده) ملکی را با مبایعه‌نامه عادی به شخص دیگری (خریدار) فروخته است اما پس از آن بدون اطلاع خریدار، همان ملک را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار می‌دهد و تسهیلات دریافت می‌کند. در این حالت، خریدار می‌تواند:

1. با اثبات مالکیت خود در دادگاه صالح،

2. دعوای ابطال سند رهنی را به طرفیت فروشنده و بانک مرتهن مطرح کند.

در این وضعیت، چون فروشنده ملکی را که عملاً فروخته ولی سند رسمی آن هنوز به نام اوست، به رهن گذاشته است، شرایط صحت عقد رهن رعایت نشده و عقد رهن باطل خواهد بود.

همچنین اقدام فروشنده می‌تواند از مصادیق کلاهبرداری محسوب شود و خریدار علاوه بر دعوای حقوقی، حق دارد علیه فروشنده شکایت کیفری نیز مطرح کند.

طرح دعوای اشتباه در دادگاه حقوقی منجر به رد دعوای شما می گردد لذا توصیه می گردد قبل از طرح دعاوی ملکی با وکیل دادگستری مشورت کنید

 

مبنای حقوقی و علت طرح دعوای ابطال سند رهنی

این دعوا زمانی مطرح می‌شود که خواهان (فردی که درخواست ابطال می‌کند) ادعا کند در زمان انعقاد عقد رهن یا تنظیم سند آن، ایرادات اساسی و قانونی وجود داشته است.

 هدف از این دعوا، بی‌اعتبار کردن سند و از بین بردن آثار حقوقی آن است.

 مهم‌ترین دلایل و مبانی طرح این دعوا عبارت‌اند از:

۱-فقدان شرایط اساسی صحت عقد

اگر در زمان انعقاد عقد رهن، یکی از شرایط اساسی صحت معامله رعایت نشده باشد، آن سند باطل خواهد بود. این شرایط شامل موارد زیر است:

• عدم اهلیت راهن یا مرتهن (مانند صغیر بودن یا سفیه بودن یکی از طرفین)

• فقدان قصد و رضایت طرفین (اکراه، اشتباه یا فریب)

• نامشروع بودن جهت یا موضوع عقد رهن

۲-عدم مالکیت راهن بر مال مرهونه

اگر راهن (وثیقه‌گذار) مالک قانونی مال نبوده باشد و بدون داشتن مالکیت، مال را در رهن قرار دهد، سند رهنی فاقد اعتبار خواهد بود و قابل ابطال است.

۳-وجود معاملات صوری و به قصد فرار از دین

چنانچه ثابت شود سند رهنی صرفاً به صورت ظاهری و برای جلوگیری از توقیف اموال توسط طلبکاران دیگر تنظیم شده (معامله صوری)، امکان طرح دعوای ابطال وجود دارد.

۴-وجود غبن فاحش و استفاده از خیار غبن

اگر یکی از طرفین در عقد رهن متحمل ضرر فاحش شده باشد (غبن فاحش)، می‌تواند با استفاده از خیار غبن درخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند.

دعاوی مختلفی که می توانید علیه بانک ها مطرح کنید

شرایط طرح دعوا و مدارک مورد نیاز

دعوای ابطال سند رهنی

برای طرح دعوای ابطال سند رهنی، خواهان باید دلایل و مدارک معتبر و محکمه‌پسند ارائه دهد تا ثابت کند که سند رهنی به دلایل قانونی یا ایرادات اساسی از ابتدا باطل بوده است.

مدارک مورد نیاز برای طرح این دعوا می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• مبایعه‌نامه‌های عادی یا قراردادهای غیر رسمی که نشان‌دهنده انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر هستند.

• وکالت‌نامه‌ها که نشان می‌دهد شخص دیگری به جز مالک اصلی سند رهنی، در واقع مالک است یا اقدام به رهن کرده است.

• نظریات کارشناسی که به تشخیص وجود ایرادات فنی یا قانونی در سند رهنی می‌پردازد.

• شهادت شهود که ممکن است برای اثبات عدم رضایت یا وجود اکراه یا فریب در انعقاد سند رهنی استفاده شود.

• اسناد و مدارک مربوط به عدم اهلیت یا صوری بودن معامله که نشان‌دهنده عدم صلاحیت طرفین در تنظیم سند رهنی است.
  همچنین، طرف دعوا قرار دادن تمامی اشخاص ذی‌نفع در سند رهنی (اعم از راهن و مرتهن) الزامی است.

این اقدام به دادگاه کمک می‌کند تا تمامی ابعاد دعوا را بررسی کرده و حکم مناسبی صادر نماید.

شهادت شهود در دادگاه چگونه است و چه شرایطی دارد

نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی و نکات کلیدی

 برای طرح صحیح این دعوا و جلوگیری از صدور قرار رد، رعایت نکات زیر ضروری است:

• طرف دعوا قرار دادن تمامی اشخاص ذی‌نفع:

• در دادخواست ابطال، باید تمامی افرادی که در سند رهنی منتفع هستند (مانند بانک مرتهن و راهن) به عنوان خوانده قید شوند. عدم ذکر هر یک از آن‌ها می‌تواند منجر به عدم استماع دعوا شود.

• ارائه دادخواست به دادگاه صالح:

• دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی صالح بر اساس محل وقوع ملک یا محل اقامت خواندگان مطرح شود.

• اثبات ذی‌نفع بودن خواهان:

• خواهان باید ثابت کند که از ابطال سند رهنی نفع قانونی می‌برد. برای مثال، خریدار ملک در مثال قبل، ذی‌نفع مستقیم در ابطال سند رهنی است که بر ملک او تحمیل شده است.

• ارائه دلایل و مستندات قانونی:

• دادخواست باید مستند به دلایل قانونی محکمه‌پسند باشد که بطلان عقد رهن و سند آن را اثبات نماید.
• این دلایل می‌تواند شامل موارد مربوط به فقدان شرایط اساسی صحت عقد، عدم مالکیت راهن، صوری بودن معامله و غیره باشد.

• درخواست ابطال عقد رهن به همراه ابطال سند:

  از آنجا که سند رهنی ناشی از عقد رهن است، در دادخواست باید هم ابطال آن سند و هم اعلام بطلان عقد رهن درخواست شود. امکان طرح هر دوی این خواسته‌ها در یک دادخواست وجود دارد.

• اثبات مالکیت (در صورت ادعا):

  اگر خواهان مدعی مالکیت مال مرهونه است، باید مدارک مثبته مالکیت خود را به دادگاه ارائه نماید.

این دعوا یک فرآیند حقوقی تخصصی است که نیازمند آگاهی از قوانین و رویه قضایی دارد.

با طرح صحیح دادخواست، ارائه مستندات کافی و رعایت نکات ذکر شده، می‌توانید از حقوق خود دفاع نمایید.

توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و ابطال اسناد رسمی مشورت نمایید.

نمی دانید چه کنید؟

با ما تماس بگیرید

ما در امور ملکی متخصص هستیم

۰۲۱-۵۸۷۸۴

۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹

 

دعوای الزام به فک رهن

یکی از دعاوی رایج در خصوص سند رهنی، دعوای الزام به فک رهن است.

 این دعوا زمانی مطرح می‌شود که خواهان (که معمولاً راهن یا قائم‌مقام اوست) ادعا می‌کند که دین موضوع رهن به طور کامل پرداخت شده یا از راه های  قانونی دیگری مانند ابراء ذمه ساقط گردیده است، اما مرتهن (بانک یا شخص طلبکار) علی‌رغم انجام تعهدات راهن، از آزادسازی ملک و تنظیم سند فک رهن خودداری می‌کند.

در این وضعیت، خواهان از دادگاه درخواست می‌کند که مرتهن را به انجام تعهد قانونی خود (فک رهن) ملزم نماید.

تفاوت دعوای ابطال سند رهنی و الزام به فک رهن

۱-دعوای ابطال سند رهنی:

هدف از این دعوا بی‌اعتبار اعلام کردن سند از بدو تنظیم و از بین بردن تمامی آثار حقوقی آن است. اگر حکم به ابطال صادر شود، سند رهنی به طور کلی باطل و ملک از وثیقه آزاد می‌شود، گویی که هیچ‌گاه سند رهنی تنظیم نشده است.

۲-دعوای الزام به فک رهن:

هدف از این دعوا اجبار مرتهن به انجام تعهد پس از ایفای دین است. در صورتی که حکم به الزام به فک رهن صادر شود، مرتهن موظف خواهد بود تا اقدامات لازم برای آزادسازی ملک از وثیقه را انجام دهد.

 در این حالت، اعتبار اولیه سند رهنی زیر سؤال نمی‌رود؛ بلکه پس از پرداخت دین، اثر آن به پایان رسیده و فقط درخواست عملی برای آزادسازی ملک صورت می‌گیرد.

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن

برای طرح دعوای الزام به فک رهن، خواهان (که معمولاً راهن یا قائم‌مقام او است) باید مدارکی دال بر پرداخت کامل دین موضوع رهن ارائه دهد تا دادگاه به درخواست وی رسیدگی کند.

مدارک مورد نیاز برای طرح این دعوا می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• رسیدهای پرداخت اقساط که نشان‌دهنده پرداخت مبلغ وام به مرتهن است.

• گواهی تسویه حساب از مرتهن که تأیید می‌کند تمامی اقساط و بدهی‌ها به طور کامل پرداخت شده است.

• مدارک مربوط به ابراء ذمه که ممکن است در مواردی که دین به صورت قانونی ساقط شده باشد مورد استفاده قرار گیرد.

در این دعوا، طرف دعوا مرتهن (بانک یا شخص طلبکار) است که از فک رهن و آزادسازی ملک خودداری می‌کند، علی‌رغم این‌که دین مربوطه به طور کامل پرداخت شده است.

 مرجع صالح برای رسیدگی

هر دو دعوا (ابطال سند رهنی و الزام به فک رهن) معمولاً در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول (ملک مورد رهن) یا محل اقامت خوانده (مرتهن یا سایر خواندگان) قابل طرح هستند.

 همچنین، در برخی موارد، دادگاه صلح نیز می‌تواند مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی باشد.

 تعیین دقیق مرجع صالح بستگی به شرایط خاص پرونده و میزان خواسته دارد.

مطلب تصادفی: بررسی پرونده های قتل مشهور در ایران

آثار حکم

۱-حکم به ابطال سند رهنی

در صورت صدور حکم به ابطال سند رهنی، سند از تاریخ تنظیم بی‌اعتبار شده و اثر حقوقی آن از بین می‌رود. در این حالت، ملک از وثیقه آزاد می‌شود و مالک می‌تواند تصرفات کامل در آن انجام دهد. 

حقوق مرتهن نیز بر اساس سند باطل‌شده قابل استیفا نخواهد بود و اگر مرتهن دارای طلب معتبر دیگری از راهن باشد، باید از طریق دیگری برای وصول آن اقدام کند.

۲-حکم به الزام به فک رهن

در صورت صدور حکم به الزام به فک رهن، مرتهن موظف است در مهلت تعیین‌شده، اقدامات لازم برای آزادسازی ملک از وثیقه را انجام دهد (از جمله حضور در دفترخانه و امضای سند فک رهن).

 در صورتی که مرتهن از انجام این اقدامات امتناع کند، دادگاه می‌تواند به نیابت از او، سند فک رهن را امضا کند. در این حالت، اعتبار اولیه سند رهنی تایید می‌شود، اما اثر آن به دلیل پرداخت دین از بین می‌رود.

تفاوت کلیدی بین این دو دعوا

• دعوای ابطال سند رهنی: در این دعوا، صحت انعقاد عقد و تنظیم سند رهنی از ابتدا مورد سوال قرار می‌گیرد. خواهان مدعی است که سند به دلیل ایرادات قانونی از ابتدا باطل بوده است.

• دعوای الزام به فک رهن: در این دعوا، صحت اولیه عقد و سند رهنی پذیرفته شده است. خواهان مدعی است که تعهدات خود را انجام داده و اکنون مرتهن باید ملک را از وثیقه آزاد کند.

تشخیص درست دعوا برای وضعیت حقوقی شما از اهمیت بالایی برخوردار است. طرح دعوای نادرست می‌تواند منجر به اتلاف وقت و هزینه و عدم دستیابی به نتیجه مطلوب شود.

به همین دلیل، توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و اسناد رسمی مشورت نمایید.

اگر در مورد ابطال این سند یا الزام به فک رهن سوالی دارید و نیاز به مشاوره حقوقی دارید، همین حالا با وکلای متخصص ما تماس بگیرید.

ما آماده‌ایم تا در تمامی مراحل حقوقی به شما کمک کنیم و بهترین راه‌حل‌ها را برای پرونده‌تان ارائه دهیم.

سوالات متداول

سند رهنی چیست و چه کاربردی دارد؟

 قراردادی است که در آن مالکیت یک دارایی (معمولاً ملک) به عنوان وثیقه برای تضمین بازپرداخت یک بدهی به طبلکار معرفی می‌شود. اگر بدهی پرداخت نشود، طلبکار می‌تواند از طریق فروش ملک در رهن، بدهی را تسویه کند.

آیا سند رهنی فقط مختص املاک است؟

 اگرچه معمولاً از املاک برای تنظیم سند رهنی استفاده می‌شود، ولی در برخی موارد می‌توان از سایر دارایی‌ها مانند وسایل نقلیه یا کالاها نیز به عنوان وثیقه استفاده کرد.

• آیا می‌توانم از ملکی که سند رهنی روی آن ثبت شده، استفاده کنم
• تا زمانی که بدهی تسویه نشده باشد، مالک اصلی نمی‌تواند ملک را بفروشد یا آن را به طور کامل به دیگری منتقل کند. با این حال، استفاده شخصی از ملک معمولاً امکان‌پذیر است.

چه زمانی سند رهنی آزاد می‌شود؟

• این سند پس از تسویه کامل بدهی و پرداخت تمام مبلغ وام، آزاد می‌شود. این آزادسازی معمولاً از طریق تنظیم یک سند رسمی که در آن اعلام شود بدهی پرداخت شده، انجام می‌شود.
  

اگر وام گیرنده نتواند بدهی خود را پرداخت کند، چه اتفاقی می‌افتد؟

• اگر بدهی پرداخت نشود، طلبکار می‌تواند از طریق مراجع قانونی نسبت به فروش ملک در رهن اقدام کند تا مبلغ بدهی را دریافت نماید.

آیا امکان وام‌گیری با سند رهنی بدون نیاز به ضامن وجود دارد؟

• در بسیاری از موارد، استفاده از سند رهنی به عنوان وثیقه می‌تواند نیاز به ضامن را از بین ببرد، اما بستگی به سیاست بانک‌ها و مؤسسات مالی دارد.

آیا سند رهنی در همه نوع وام‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد؟

 معمولاً در وام‌های بزرگ مانند وام‌های مسکن، وام‌های خرید خودرو و وام‌های تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد.

آیا سند رهنی قابل انتقال به شخص ثالث است؟

بله، در صورتی که بدهی اصلی پرداخت نشود و ملک رهنی به فروش برسد، آن زمان مالک جدید می‌تواند از آن ملک به عنوان وثیقه استفاده کند.

برای مشاوره تخصصی در مورد امور ملکی، با وکیل متخصص و باتجربه با شماره های ما تماس بگیرید.

۰۲۱-۵۸۷۸۴

۰۲۱-۸۸۶۵۷۷۸۹

۰۹۹۸-۱۲۸۸۸۰۰

ارایه وقت مشاوره حضوری برای روزهای جمعه فقط در موارد اضطراری امکان پذیر است