هرآنچه باید در مورد معامله وکالتی بدانید
معامله وکالتی چیست؟ امروز با این موضوع در خدمت شما هستیم.
اگر سری به دفتر اسناد رسمی بزنید مشاهده خواهید کرد که یکی از رایج ترین اسناد تنظیمی در دفترخانه های اسناد رسمی سند وکالت در فروش است.
وکالت در فروش به ویژه در مورد خانه و ملک و ماشین اعطاء می شود یعنی اموال منقول و غیرمنقولی که بسیاری از افراد پس انداز سال های مداوم زندگیشان را صرف آن می کنند.
پس منطقی است که اگر از شما بخواهیم نهایت دقت را در همه اقسام معامله وکالتی انجام بدهید و حتما قبل از انعقاد معامله به وکالت با وکیل مجرب و متخصص مشورت کنید.
معامله وکالتی
معامله به وکالت که در عرف به معامله وکالتی معروف است معامله ای است که فروشنده سند مال منقول مانند ماشین یا غیرمنقول مانند ملک و خانه را به نام خریدار تنظیم نمی کند بلکه به آنها وکالت اعطاء می کند تا خودشان کارهای انتقال سند را انجام بدهند.
قسم دیگری از این معامله نیز وجود دارد که در آن شخص معامله کننده اذعان دارد که مالک ملک نیست بلکه از مالک یا مالکان رسمی وکالت در فروش دارد و آن وکالت را به شما تفویض می کند.
وکالت مقدمه تنظیم سند
در هر دوی این موارد سند قطعی و رسمی به نام شما تنظیم نمی گردد بلکه فقط مقدمات تنظیم سند به نام شما فراهم شده است و برخلاف آنچه که مردم تصور می کنند با اخذ وکالت همه چیز تمام نمی شود و اگر از آن وکالت برای تنظیم سند قطعی و نهایی استفاده نشود امکان دارد که برای شما دردسر ساز شود.
می پرسید چه دردسرهایی؟
پس به ادامه مطلب توجه کنید.
دردسرهای معامله وکالتی
بعد از اعطای وکالت فروش از سوی فروشنده به خریدار همچنان سند رسمی به نام فروشنده است و اگر فروشنده به شخصی بدهکار باشد مثلا به همسرش بابت پرداخت مهریه یا به شخص دیگری بابت چکی که صادر کرده و آنها نسبت به استعلام اموال او از طرق قانونی اقدام کنند
می توانند نسبت به توقیف اموالی که سند رسمی آنها به نام فروشنده است اقدام کنند و آن اموال را به مزایده بگذارند و طلب خود را وصول کنند.
البته در این خصوص می توانید احتیاط دیگری نیز کنید بدین صورت که با طرف مقابل مبایعه نامه نیز بنویسید که بعدا بتوانید اثبات کنید که معامله شما مقدم بر توقیف طلبکاران دیگر بوده است.
نمونه
موردی که نگارش کردم را در میان موکلانم نیز فراوان مشاهده کرده ام.
روزی شخصی مستاصل و درمانده به دفتر وکالت ما رجوع کرد و اظهار کرد که سال ها قبل ماشینی را با وکالت خریده است اما تا کنون به تنظیم سند رسمی اقدام نکرده بود
و خانم شخص فروشنده که مهریه خود را به اجرا گذاشته بود ماشین مزبور را توقیف کرده بود چرا که سند رسمی آن در راهور هنوز به نام فروشنده بود
و تنها مدرکی که در دست شخص بود مبایعه نامه عادی و فیش های واریزی بیمه ماشین بود که نشان گر حقانیت این شخص بود.
یا امکان دارد که فروشنده بعد از اعطای وکالت به شما فوت کند و وکالت نامه شما باطل گردد و مال مورد وکالت طبق قواعد ارث به ورثه او منتقل گردد و شما با ورثه پرشماری روبه رو گردید. ذکر این نکته ضروری است که همه وکالت نامه ها از جمله وکالت بلاعزل با فوت باطل می شود.
تنظیم سند قطعی
برای جلوگیری از این مشکلات حتما بعد از دریافت وکالت نامه اقدام به تنظیم سند قطعی به نام خود کنید. چرا که در غیر این صورت در مراجعه به دادگاه و هیچ نهاد دولتی دیگر شما به عنوان مالک شناخته نخواهید شد.
مثلا اگر شخصی به ماشین یا خانه ای که به صورت وکالتی خریده اید آسیبی برساند شما نمی توانید جبران خسارت خود را از دادگاه درخواست کنید چرا که طبق قانون و اسناد رسمی شما مالک نیستید.
دلایل انجام معامله وکالتی
۱-در دسترس نبودن مالک اصلی مثلا به علت فوت و به ارث رسیدن ملک به وراث
۲-عجله فروشنده در انتقال سند مثلا به این علت که فروشنده قصد خروج از کشور دارد
۳-در رهن بودن سند رسمی و عدم امکان فک رهن
۴-آماده نبودن سند به علت اخذ نکردن پایان کار از شهرداری
۵-آماده نبودن سند به علت جریمه های شهرداری
۶-ارزان تر بودن این نوع خرید و فروش نسبت به مواردی که ملک یا ماشین سند قطعی و رسمی دارد
خرید از وکیل
اشاره کردیم که در بعضی موارد شخص فروشنده صراحتا اظهار می کند که که مالک اصلی شخص دیگری است
و او فقط از مالک یا مالکان رسمی وکالت دارد مثلا برادری ادعا می کند که خواهرش قبل از خروج از کشور به او وکالت تام الاختیار و بلاعزل برای فروش ارث خانوادگیشان داده است
یا برادری که ادعا می کند تمامی ورثه به او وکالت فروش خانه داده اند.
و به ظاهر نیز وکالت نامه تمام و کمالی در دست دارند که خیال شما را راحت می کند.
آیا امکان دارد که معامله مزبور نیز برای شما دردسر ساز شود؟
بله و دردسرهای آن نیز کم نمی باشد مثلا یکی از ورثه می تواند ادعا کند که برادرش مصلحت او را در انجام معامله رعایت نکرده است و قیمت مورد معامله بالاتر از قیمتی بوده که برادرش معامله کرده.
به طور خلاصه ادعاها و ریسک هایی که در این معامله وجود دارد از قرار ذیل است.
۱-ادعای عدم رعایت مصلحت موکل توسط وکیل
وقتی وکیل امری را انجام می دهد انگار که خود موکل اقدام به انجام آن کرده است.
همان گونه که وقتی شخصا معامله می کنیم هر لحظه در صدد سنجش مصلحت خود هستیم اگر وکالت نیز قبول می کنیم باید به طور تام و تمام مصلحت موکل را رعایت کنیم.
ضمانت اجرای عدم رعایت مصلحت موکل نیز فضولی بودن اقدامات وکیل و غیر نافذ بودن آن معامله است.
حتی اگر شخصی وکیل شود که هرگونه صلاح و مصلحت می داند عمل کند باز هم رعایت غبطه و مصلحت موکل اجباری و الزامی است.
به عنوان مثال اگر به شما وکالت در فروش ملکی اعطاء می شود
و ثمن معامله( پولی که هنگام معامله خریدار باید پرداخت کند) کمتر از قیمت عادلانه و منصفانه روز باشد
موکل می تواند ادعا کند که مصلحتش رعایت نشده و معامله غیرنافذ است.
حتی بعضی محاکم موردی را که به وکیل وکالت در فروش اعطاء گردیده است
و وکیل مورد معامله را به خودش فروخته به علت در معرض اتهام قرار گرفتن وکیل و موارد اساسی دیگر، عدم رعایت مصلحت موکل تلقی می کنند.
پس از زیاد ارزان خریدن خوشحال نگردید چرا که همان گونه که قدیمی ها می گویند هیچ ارزانی بی حکمت نیست.
۲-عزل وکیل توسط موکل قبل از انجام معامله
۳-نداشتن اختیارات کافی از سوی وکیل برای انجام معامله
۴- فروختن ملک به شخص دیگری توسط موکل قبل از انجام معامله توسط وکیل.
به این نکته توجه داشته باشید که وکالت تفویض اختیار به دیگران است
و مانع اختیار خود موکل نمی باشد و موکل علی رغم اعطای وکالت به وکیل همچنان حق دارد
که خود نسبت به فروش یا خرید امری که وکالت می دهد اقدام کند.
۵-فوت موکل یا محجور شدن او قبل از انعقاد قرارداد.
راه حل
و شما می توانید با مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک به تمامی مفاد وکالت نامه ها دسترسی پیدا کنید
و اینگونه می توانید اطمینان پیدا کنید که وکیل چه اختیاراتی در انجام معامله دارد یا اینکه آیا موکل او را قبل از انجام معامله از وکالت عزل کرده است یا نه؟
استعلام آنلاین وکالت نامه
بدین صورت که:
به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نشانی https://ssaa.ir مراجعه کنید.
روی گزینه خدمات الکترونیک کلیک کنید.
در قسمت استعلامات ثبتی روی گزینه تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی کلیک کنید.
حال، شناسه سند وکالت و رمز تصدیق را وارد کنید. ( شناسه سند وکالت در سمت راست آن و رمز تصدیق در سمت چپ وکالت نامه درج می گردد)
اطلاعات مندرج
با همین چند کلیک ساده شما می توانید به تمامی مشخصات وکالت نامه دسترسی داشته باشید.
از جمله نوع سند، تاریخ سند، دفترخانه تنظیم کننده سند، نام و نام خانوادگی وکیل و موکل،
بلاعزل بودن یا نبودن وکالت نامه، مدت داشتن یا نداشتن وکالت نامه، قابل توکیل بودن به غیر و حتی متن وکالت نامه.
اگر در این زمینه نیاز به مشاوره دارید با شماره های ما تماس بگیرید.
2 پاسخ
با این نکات ریزی که شما اشاره کرده اید من ترجیح می دهم با وکیل معامله نکنم والا
درود بر شما، در متن نیز اشاره کردیم که در بعضی موارد مجبور به انجام معامله وکالتی می شوید. اگر نکات کاملی که در متن به آن اشاره کردیم را رعایت کنید معامله وکالتی هیچ تهدیدی برای شما محسوب نمی گردد