شکایت از صاحب خانه به علت افزایش اجاره بها

شکایت از صاحب خانه به علت افزایش اجاره بها

شکایت از صاحب خانه به علت افزایش اجاره بها موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.

بازار اجاره در سال های اخیر تب و تاب های بسیار زیادی تجربه کرده است و شاید بیراه نباشد اگر بگوییم که صاحب خانه و مستاجر در سردرگمی به سر می بردند

از سال 1399 که به علت فراگیری بیماری کرونا تخلیه خانه ها و افزایش اجاره بها با ممانعت دولت و دستگاه های اجرایی و قوه قضاییه رو به رو شد

زمزمه تصویب قانونی به نفع مستاجران بلند شد.

در ادامه همراه ما باشید تا شما را با قانون جدیدی که به نفع مستاجران تصویب شده است آشنا کنیم.

از سال 1399 تا 1403 بر مستاجران چه گذشت؟

در سال 1399 بند ۱ مصوبات جلسه 72 ستاد ملی مدیریت بیماري کرونا با موضوع حمایت از خانواده ها در خصوص اجاره املاک مسکونی، حداکثر نرخ افزایش مبلغ اجاره بها  در تهران را تا سقف ۲۵ درصد و

دیگر کلان شهرها را تا سقف ۲0 درصد و براي سایر مناطق شهري کشور تا را سقف ۱۵ درصد تعیین کرد.

افزایش سقف اجاره بها در سال 1400 و 1401 نیز ادامه دار بود و هر سال در حدود 20 تا 25 درصد نرخ قانونی افزایش اجاره بها اعلام می گردید.

در سال 1402 نیز در تاریخ ۱۴0۲/0۲/۲۴ شوراي عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور بر اساس مصوبه خود، حداکثر سقف مجاز افزایش اجاره بهاي مسکن در شهر تهران را ۲۵ درصد و سایر شهرها را 20 درصد اعلام کرد.

ایراد اصلی که به این مصوبه ها وارد بود

تصویب آنها در قالب بخشنامه و دستور العمل بود امری که سبب می شد بسیاری از دادگاه ها و شورای های حل اختلاف از آنها بی اطلاع باشند

و حتی اگر اطلاع داشته باشند خود را موظف به پیروی از آن ندانند چرا که قاضی موظف به پیروی از قانون می باشد، نه بخشنامه و آیین نامه.

در سال های اخیر این بخشنامه ها باعث اختلاف های زیادی میان صاحب خانه و مستاجر گردیده بود و ابهام های موجود در این قوانین به خصوص در فصل جا به جایی زیاد مستاجرها باعث کلافگی شده بود.

در تماس های تلفنی مختلفی که از سراسر ایران داشتیم اظهارنظرهای مختلفی می شنیدیم

که نشان از آن دارد که در این مورد دیدگاه واحدی حاکم نیست و قربانی آن مردم می باشند.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها

در سال 1402 با توجه به مشکلاتی که به آن اشاره کردیم قانون جدید اجاره تحت عنوان قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید اما در آن سال مورد ایراد شورای نگهبان قرار گرفت و به چرخه اجرایی وارد نشد.

اما در اوایل سال 1403 این قانون مورد تصویب قرار گرفت و در تاریخ 23/02/1403 به امضای رییس جمهور رسید و برای ابلاغ به روزنامه رسمی ارسال شد.

قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره بها

قانون جدید اجاره چه می گوید؟

.

قانون جدید اجاره در موارد بسیاری تغییرات گسترده ای ایجاد کرده است که در ادامه به آنها اشاره کردیم

ابتدا به قوانینی می پردازیم که مربوط به روابط صاحب خانه و مستاجر است و سپس به باقی قوانین اشاره می کنیم.

-لزوم ثبت اجاره نامه

مطابق ماده 6 این قانون قراردادهای اجاره باید به ثبت برسد

” در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود

 و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.”

2-تعیین سقف افزایش اجاره بها

تعیین سقف افزایش اجاره بها در ماده 7 این قانون پیش بینی شده است و خیال مستاجران را از افزایش افسار گسیخته و نجومی اجاره بها راحت کرده است.

در سال های گذشته، کمتر مستاجری بود که با نزدیک شدن به وقت تمدید اجاره با دل نگرانی و اضطراب رو به رو نشود

چرا که نرخ افزایش اجاره بها اصولاً بیشتر از نرخ تورم بود و هیچ قانون و قاعده ای نداشت و صاحب خانه هم به راحتی عذر شخصی را که با نرخ افزایشی او کنار نمی آمد، می خواست و در عرض چند روز از شورای حل اختلاف دستور تخلیه می گرفت.

اما مطابق این قانون شورای عالی مسکن نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض الحسنه اقدام می کند.

به عبارت دیگر و مطابق قانون

” در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (30٪) باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است

 نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (50٪) تا صددرصد (100٪) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.”

قانون گذار برای رعایت نکردن این ماده نیز ضمانت اجرای سنگینی قرار داده است

تا در عمل همه مجبور به پیروی از آن شوند و مستاجر تا 5 سال بعد از اتمام اجاره نیز می تواند از صاحب خانه اش شکایت کند.

قانون در این مورد می گوید:

“در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده

 به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه ای معادل سه برابر مبلغ غیر مجاز افزایش اجاره بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره بها و اجاره بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه)، محکوم می شود.”

بنگاه های مشاور املاک

شاید از ما سوال بپرسید که نقش مشاوران املاک در این زمینه چیست؟

اگر مشاوران املاک همکاری های لازم را در این زمینه انجام ندهند یا سقف افزایش اجاره بها را رعایت نکنند باید چه کرد؟

شاید برای شما جالب باشد که بدانید قانون گذار بسیار به مشاورین املاک در این زمینه سخت گرفته است

و حتی امکان شکایت از آنها در شعب سازمان تعزیرات حکومتی فراهم آمده است و در صورت تکرار حتی با محرومیت دایم از اشتغال به شغل مشاورین املاک رو به رو می گردند.

به عبارت دیگر وقتی مشاورین املاک نسبت به انعقاد قرارداد اقدام می کنند باید سقف افزایش اجاره بها را رعایت کنند.

از چه راهی چنین امکانی دارند؟

بنگاه های مشاور املاک باید اسناد ملک مورد اجاره در دو سال قبل را مشاهده کنند و اگر موجر سقف افزایش اجاره بها را رعایت نکند و اسناد لازم را ارایه ندهد آنها باید این قراردادها را به سازمان امور مالیاتی ارایه بدهند.

در غیر این صورت جریمه های زیر در انتظار آنها می باشد

” متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه دوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق الزحمه دریافتی

 و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یک سال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم می شوند”

مشاهده می کنید که جریمه بسیار سنگینی برای این صنف مقرر شده است و امید است که به ساماندهی بازار اجاره کمک کند.

علاوه بر این مورد مطابق قانون جریمه ده برابری در انتظار آنها است.

مطابق قانون

” شعب تعزیرات حکومتی مجازند در صورت احراز تخلفات موضوع ماده (۱۷) قانون نظام صنفی در واحدهای صنفی بنگاه های مشاورین املاک

علاوه بر افزایش ده برابری جریمه نسبت به صدور دستور توقف فعالیت واحد صنفی و نصب تابلو با درج نوع تخلفات به مدت یک ماه اقدام نمایند.”

تخلیه مورد اجاره در قانون

شاید برای شما جالب باشد که در این قانون، انعقاد اجاره بهای بلند مدت بیشتر به نفع صاحب خانه می باشد

چرا که اگر اجاره بلند مدت منعقد شود درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله مشمول هفتاد درصد تخفیف مالیاتی و برای قرارداد سه سال و بیشتر مشمول 100 درصد تخفیف مالیاتی می گردد.

اما در صورت پایان یافتن مدت اجاره و تمدید نشدن آن

” وجه التزام قراردادی از تاریخ واریز مبلغ قرض الحسنه شرط شده در قرارداد اجاره به حساب امانی (واسط) و ابلاغ مراتب به مستأجر محاسبه میشود.

 ملاک تخلیه واحد توسط مستأجر، تأیید برخط مراتب توسط موجر در سامانه یا تأیید برخط موضوع توسط واحد اجرای احکام یا اجرای ثبت است.”

مطلب تصادفی: شرایط جدید رفع سوء اثر از چک برگشتی

سوال های کوتاه

قانون جدید اجاره مسکن چه می گوید؟

این قانون موارد بسیاری را به نفع مستاجر مقرر کرده است از جمله تعیین سقف افزایش اجاره بها و لزوم ثبت قرارداد اجاره در سامانه و مجازات سنگین مشاورین املاک و صاحب خانه هایی که از این قانون تخطی کنند.

آیا این قانون به تایید شورای نگهبان رسیده است؟

بله این قانون به تایید شورای نگهبان رسیده است و برای اجرا ابلاغ شده است.

آیا دفتر وکالت شما در این زمینه پرونده قبول می کند؟

دفتر وکالت عدل گر متخصص امور ملکی و بانکی می باشد و در این زمینه پرونده قبول می کند.

برای مشاوره و قبول پرونده در این زمینه می توانید با شماره های ما تماس بگیرید و وقت مشاوره تلفنی یا حضوری دریافت کنید.

021-58784

021-88657789

0998-1288800

آدرس ما: جردن-بلوار ستاری-پلاک 3-واحد 18