قوانین مشارکت در ساخت

قوانین مشارکت در ساخت موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم.

اما ابتدا باید به امور مهم در قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم.

مقصود از مشارکت در ساخت قراردادی است که بین مالک زمین و سازنده منعقد می گردد

اصولاً اشخاصی که دارای زمین بدون ساختمان(فقط عرصه) می باشند و یا دارای زمین با ساختمان قدیمی و گلنگی می باشند

به دو علت با سازندگان به توافق می رسند و قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می کنند

1-قدرت مالی لازم در این زمینه را ندارند

2-اگر قدرت مالی نیز داشته باشند تجربه کافی در این زمینه ندارند چرا که ساخت و ساز امری است که در کشور ما نیاز به تجربه بالایی دارد و مستلزم آشنایی با مهارت های مختلفی است

3-بعضی اوقات اشخاص هم قدرت مالی دارند و هم تجربه کافی در این زمینه اما همچنان ترجیح می دهند که با سازنده قرارداد ببندند چرا که از دردسرهای کار و دریافت جواز نوسازی و رفت و آمدهای مکرر به نهادهای مختلف همچون شهرداری و دارایی و مقررات گوناگون مهندسی و قوانین ملی ساختمان و بیمه و کار، آگاه هستند و نمی خواهند که خودشان متحمل این زحمت شوند

این چند علت اصلی ترین علت هایی هستند که باعث می شود مردم به قرارداد مشارکت در ساخت رو بیاورند.

قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان

مفاد و محتوای قرارداد مشارکت در ساخت چیست

اگر بخواهیم بدون شروط پیچیده ای که در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد این قرارداد را به زبان ساده توضیح بدهیم باید بگوییم که در این قرارداد مالک رسمی زمین یا عرضه یا ساختمان قدیمی و کلنگی ملک را برای ساخت و ساز به سازنده می دهد و سازنده تعهد می کند

که تمامی هزینه‌ های ساختمانی پروژه و هزینه‌ های اداری آن را پرداخت کند و در ازای آن از واحدهایی که ساخته می شود سهم بردارد.

البته در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت، تا زمان تکمیل پروژه، سازنده مبلغی را به عنوان اجاره‌ بها به مالک می پردازد.

نحوه تنظیم قرارداد و بندهای موجود در قرارداد مشارکت در ساخت

بحث قوانین مشارکت در ساخت را با نحوه تنظیم قرارداد ادامه می دهیم.

خیلی از اشخاص برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت از نمونه های آماده قرارداد مشارکت در ساخت استفاده می کنند که اصلاً توصیه نمی گردد

چرا که هر قراردادی دارای شرایط خاص خود می باشد و نمی توان از یک نسخه قراردادی برای تمامی موارد استفاده کرد

افزون بر این مورد بسیاری از این قراردادها دارای ایرادات فاحش حقوقی هستند و در هنگام ایجاد مشکل بیشتر به ابهامات موجود در قضیه می افزایند و مشکلات شما را چند برابر می کند.

نکته دیگری که در این میان جلوه گر می باشد این است که افرادی که تخصص ندارند از جمله مشاورین املاک و بنگاه داران در این زمینه خود را به اندازه یک فرد باسواد حقوقی و وکیل دادگستری در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دخالت می دهند

حال آنکه حتی وکیل اگر با تجربه نباشد و سواد کافی در این زمینه نداشته باشد قادر نیست تمامی بندهای این قرارداد را تنظیم کند و متاسفانه حتی اعتماد مردم در زمینه تنظیم قرارداد به این اشخاص بیشتر از وکلا و متخصصین امر می باشد.

اما در مقابل این قضیه ( نقض فاحش و ایرادات حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت) گمان نکنید اگر قراردادی سفت و سخت و با بندهای زیاد و ضمانت اجراهای سنگین برای سازنده مقرر کنید پیروز ماجرا می شوید چرا که اصلاً این گونه نیست و بعضی اوقات نتیجه عکس می دهد.

به عنوان مثال در قراردادی که یک کدام از مراجعه کنندگان محترم برای مشورت با ما به دفتر وکالت آورده بود و به آن افتخار می کرد! به قدری بر سازنده سخت گرفته شده بود و ضمانت اجراهایی سنگین قرار داده شده بود که هر شخصی حتی قاضی از صدور حکم مطابق قرارداد ابا داشت چرا که به عنوان مثال ضمانت عدم اجرای تعهدات به صورت روزانه و بسیار سنگین مقرر شده بود و بعد از مدتی به صورت تصاعدی محاسبه می گشت

و بعد از گذشت 6 ماه شخص می توانست علاوه بر دریافت جریمه به صورت تصاعدی نسبت به انتقال شش دانگ ملک به نام خود اقدام کند.

خود را به جای قاضی بگذارید آیا به چنین ضمانت اجرای سنگینی حکم می کنید؟

ساختار قرارداد مشارکت در ساخت

بحث قوانین مشارکت در ساخت را با مبحث ساختار قرارداد مشارکت در ساخت ادامه می دهیم.

در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت موارد زیر درج می گردد و کم و زیاد و جزییات آن را توافق طرفین و عرف حاکم بر منطقه و البته قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان معین می کند.

1-طرفین قرارداد که به نظر می رسد نیاز به توضیحی در این مورد نمی باشد و فقط ذکر این نکته ضروری است که اگر هر کدام از طرفین قرارداد دارای وکیل می باشند باید به طور کامل به نام وکیل و مشخصات او اشاره گردد و وکالت نامه او نیز ضمیمه قرارداد باشد

2-موضوع قرارداد که عبارت است از مشارکت در تخریب آپارتمان یا ساختمان کنونی و احداث آپارتمان یا ساختمان جدید در پلاک ثبتی………..

3-آورده های دو طرف که اصولاً آورده مالکین عبارت است از شش دانگ ملک می باشد و آورده مجری و سازنده قرارداد اموری است که در طول قرارداد مشارکت در ساخت به عهده او می باشد مثلاً

– پرداخت کليه هزينه های مربوط به اخذ وکالت و ساير قراردادها در دفاتر اسناد رسمی و کليه هزينه های مربوط به بنگاه املاک از جمله کمیسيون و تمامی هزينه های جانبی در تمامی مراحل ولو کرارا”

– پرداخت کليه هزينه ها در تمامی مراحل مربوط به تمامی ادارات و سازمانها و ارگانها و شهرداری از جمله انواع عوارض شهرداری، دريافت پروانه مالکيت برای هر واحد،تخريب و ساخت، خريد تراکم و تراکم مازاد، پايان کار، و کليه هزينه های مربوط به ماليات، دارايی، ثبت، صورت مجلس تفکيکی، تقسيم نامه، و صدور سند

– پرداخت کليه هزينه ها در تمامی مراحل مربوط به تخريب، خاکبرداری، آزمايشات فنی خاک و بتن و فلزات و غيره، و ساخت بنا و کليه هزينه های مهندسی، نقشه کشی، معماری، بنايی، فنی، بيمه و ايمنی، نقاشی، کارگری، حمل و نقل، انبارداری، نصب، و خريد مصالح و تاسيسات، و کليه هزينه های مستقيم و غير مستقيم مربوط به ساخت و ساز و همچنين ساير موارد مندرج در قسمت مشخصات ساختمان و نوع مصالح مورد استفاده ( که دو طرف می توانند به طور دقیق این امور را معین کنند حتی نام و مدل را چیزی که قصد استفاده از آن را دارند)اين قرارداد چه این هزینه در قرارداد پیش بینی شده باشد و چه نشده باشد.

– پرداخت کليه هزينه های مربوط به جرائم احتمالی صادره از سوی شهرداری، دارايی، ثبت، دادگاهها و ساير ارگانها در تمامی مراحل و همچنين پرداخت کليه هزينه های مربوط به بيمه های کارگری، حوادث، و مسئوليت، و دعاوی حقوقی و کيفری مربوطه، و پرداخت جبران خسارات ناشی از تخريب بنا، اضافه بنا،و ساخت بنا يا ساخت مجدد بنا اعم از مالی و جانی در تمامی مراحل اعم از اشخاص حقيقی و حقوقی و ثالث و همچنين مسئوليت پيشگيری و جبران کليه خسارات وارده به همسايگان و يا شهرداری يا سايرنهادها، کلا و جزئاً ولو به صورت متعدد بر عهده سازنده ميباشد.

– پرداخت کليه هزينه های مربوط به خريد و اخذ مجوزهای آب و برق، گاز، و فاضلاب و نصب و راه اندازی اين انشعابات و کنتورها و حفرچاه و تاسيسات

– تخريب آپارتمان کنونی، خاک برداری، فوندانسيون به صورت يکپارچه، ساخت آپارتمان یا ساختمان جديد مشتمل بر مثلاً يک طبقه منفی (زيرزمين) و يک طبقه پيلوت (همکف) برای تامين پارکينگ ها همراه با سرويس بهداشتی و هرآنچه عرفا” مطابق ضوابط شهرداری لازم باشد ( یا هر مورد دیگری که مدنظر شما است.

4-نسبت سهم الشرکه طرفین، این مورد کاملاً وابسته به توافق طرفین و عرف حاکم بر منطقه دارد.

به عنوان مثال هم اکنون در بسیاری از مناطق تهران این عرف به نفع مالک جریان دارد و به صورت 60 به 40 به نفع مالک مقرر می گردد.

شاید این عرف در شهرهای دیگر به صورت دیگری باشد و البته مورد احترام همگان است و بدون آن قرارداد منعقد نمی گردد.

5-مدت قرارداد که باید به طور دقیق معین گردد.

این مورد به خصوص باید مورد توجه سازندگان قرار بگیرد چرا که اصولاً برای تمام نشدن قرارداد در مدت معین ضمانت اجرا مقرر می گردد.

6-دیگر تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آنها

7-شروط قراردادی

8-تعیین داور در قرارداد.

در بسیاری از پروژه های مشارکت در ساخت اقدام به تعیین داور برای حل اختلافات ناشی از قرارداد می کنند.

تیم حقوقی ما به شما پیشنهاد می کند که از درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت تان خودداری کنید چرا که تجربه ما نشان می دهد در هنگام اختلاف میان طرفین درج این شرط فقط باعث طولانی تر شدن روند کار می گردد و گره ای از مشکل نمی گشاید.

الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت

الزام مالک به ارایه اصل سند مالکیت در قرارداد مشارکت در ساخت

الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت