قانون فسخ معامله
قانون فسخ معامله موضوع بحث امروز ما است و به سوال های شما در این زمینه پاسخ می دهیم
سوال های زیر سوال هایی است که فراوان از ما درباره آن سوال می شود.
۱-شرایط فسخ قرارداد خانه و آپارتمان چگونه است؟
۲-شرایط فسخ قرارداد مطابق مبایعه نامه چیست؟
۳-خریدار چک معامله را پاس نکرده آیا می توانم قرارداد را فسخ کنم؟
۴-ارزان فروختم، آیا می توانم قرارداد را فسخ کنم؟
۵-آیا امکان فسخ یک طرفه قرارداد وجود دارد؟ می توانم یک طرفه قرارداد را لغو کنم؟
۶-چیزهایی که راجع به مورد قرارداد( خانه یا ماشین) به من گفتند دروغ بود آیا می توانم قرارداد را فسخ کنم؟
۷-اگر هر کدام از چک های خریدار پاس نشود فروشنده حق فسخ معامله را دارد؟
۸-برای فسخ قرارداد نیاز به رای قاضی و دادگاه دارم یا می توانم در بنگاه انجام بدهم؟
۹-در قرارداد چیزی در مورد فسخ نوشته نشده است آیا می توانم معامله را فسخ کنم؟
۱۰-پشیمان شده ام آیا می توانم معامله را فسخ کنم؟
۱۱-اگر خریدار معامله را فسخ کند آیا سریع پولش را می گیرد؟
در ادامه همراه ما باشید تا به این سوال ها پاسخ بدهیم اما قبل از پاسخ به این سوال ها، شما باید اندکی با قوانین ایران در مورد قرارداد آشنا بشوید و آن موقع است که پاسخ بسیاری از این سوال ها را دریافت خواهید کرد.
پای بندی به قول هایی که می دهید
شاید معامله ای کرده باشید یا درصدد انعقاد معامله باشید و این سوال برای شما مطرح گردد که قانون فسخ معامله چیست و در چه مواردی شخص حق دارد که معامله را فسخ کند و ضرر و زیانی نیز پرداخت نکند.
اطلاع از این مطلب حتی به عنوان اطلاعات عمومی حقوقی نیز مفید می باشد چرا که هم اکنون هم به علت مشکلات اقتصادی و نوسان های بازار، فسخ معامله زیاد اتفاق می افتد و هم به علت سستی بنیان های اخلاقی در جامعه، مردم اخلاق مداری که روی قولشان بمانند کمتر پیدا می شوند
اما قبل از پاسخ به این سوال مهم باید مقدمه ای را در مورد اصول حاکم بر قراردادها در حقوق ایران بیان کنیم
مقدمه ای که به فهم مطلب بسیار کمک می کند
اصل لزوم قراردادها در قانون مدنی ایران
به محض اینکه قراردادی به درستی و با رعایت تمامی شرایط صحت قرارداد منعقد گردید هیچ کدام از طرفین حق به هم زدن آن را ندارند مگر در موارد استثنایی.
در نظر داشته باشید که انعقاد قرارداد به منزله عهد بستن با دیگران تلقی می شود و وفای به عهد علاوه بر اینکه مورد تایید قانون گذار می باشد مورد تایید قرآن کریم نیز می باشد
آیه اول سوره مائده در مورد وفای به عهد است
«يأيهَا الَّذينَ ءَامَنوا أَوفوا بِالعُقودِ…»
ای کسانی که ایمان آورده اید، به پیمان ها یتان وفا کنید
پس این نکته را مدنظر داشته باشید که هر جا شک کردید که آیا می توانم قراردادی را فسخ کنم یا نه، پاسخ منفی می باشد چرا که مطابق قانون باید به عهدهایی که با دیگران می بندید وفادار باشید.
شاید ارزش قول و عهد و پیمان در زمانه ما کمرنگ شده باشد اما قانون این گونه به قضیه نگاه نمی کند و شما ملزم به پای بندی به تمامی عهد و پیمان هایتان هستید.
حتی قرارداد شفاهی میان اشخاص معتبر است و این گونه نیست که قرارداد شفاهی به خاطر سختی اثبات آن در دادگاه بی اعتبار باشد و اگر ثابت شود که مثلاً شما خانه خود را به صورت لفظی و زبانی به دیگری فروخته اید
باید به قراردادتان پای بند باشید.
البته آنچه بیان کردیم به لحاظ حقوقی در مورد دسته ای از قراردادها صادق است که به آنها لازم می گوییم به عنوان مثال قرارداد خرید و فروش ملک قراردادی لازم است که به محض انعقاد دو طرف حق به هم زدن آن را ندارند.
اما وکالتی که به اشخاص دیگر برای امور جاری می دهیم این گونه نیست و ما هر زمانی که بخواهیم حق داریم که وکیل مان را عزل کنیم و از او بخواهیم که دیگر کار مورد نظر را ادامه ندهد.
وکیل نیز می تواند از کار مورد نظر استعفاء بدهد
یا وقتی ماشین خود را به دیگری امانت می دهیم که از آن استفاده کند هر زمانی می توانیم برویم و آن را پس بگیریم و بگوییم که پشیمان شدیم و خودمان ماشین را لازم داریم!
اما قرارداد خرید و فروش ملک یا ماشین این گونه نیست و خریدار و فروشنده هیچ کدام حق فسخ قرارداد را ندارند مگر در موارد استثنایی که تحت عنوان خیار در حقوق ما به رسمیت شناخته شده است.
اصل لزوم قراردادها در قانون
به عبارت دیگر و مطابق قانون
“عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.”
یعنی دو طرف قرارداد به مفاد قرارداد پای بند هستند. مثلاً اگر طبق قرارداد خانه خود را فروخته اید باید نسبت به تنظیم سند رسمی به نام طرف مقابل اقدام کنید حتی اگر دلتان نمی خواهد یا از فروختن خانه تان پشیمان شده اید
پس نمی توانید به علت پشیمانی قرارداد خود را فسخ کنید مگر اینکه شرایط خیار مجلس فراهم باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم.
در ادامه به انواع خیارهایی اشاره می کنیم که قانون گذار برای فسخ معامله و دفع ضرر از طرفین پیش بینی کرده است
اما همان گونه که اشاره کردیم تمام این خیارها راهی استثنایی برای برهم زدن معامله می باشند و فقط هنگامی شخص می تواند به استناد آنها معامله را فسخ کند که آنها را از خود ساقط نکرده باشد
شرطی که متاسفانه تحت عنوان اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ماشین و ملک درج می گردد و افراد از همه جا بی خبر و بدون مشورت با وکیل آن را امضاء می کنند.
در پایان مبحث به این موضوع نیز می پردازیم.
اما قبل از شروع بحث باید به اقاله نیز اشاره کنیم. اقاله نیز روشی برای برهم زدن قرارداد می باشد اما نیاز به توافق با طرف مقابل دارد که در مقاله های دیگری به این بحث به طور کامل پرداخته ایم و از شما دعوت می کنیم
مقاله های مرتبط با اقاله را مطالعه بفرمایید.
البته اگر با طرف مقابل توافق دارید که دیگر نیازی به مطالعه این مقاله ندارید چرا که این بحث در جایی مطرح می شود که یک نفر می خواهد معامله را فسخ کند و نفر دیگر ناراضی است و قصد دارد معامله را حفظ کند.
خیارهایی که در قانون پیش بینی شده اند
در قانون مدنی ایران، خیارهای زیر، جزء مواردی هستند که به شخص حق فسخ معامله را اعطاء می کند.
۱-خیار مجلس
۲- خیار حیوان
۳- خیار شرط
۴- خیار تاخیر ثمن
۵-خیار رویت و تخلف وصف
۶-خیار غبن
۷- خیار عیب
۸- خیار تدلیس
۹- خیار تبعض صفقه
۱۰- خیار تخلف شرط
در بین این موارد، چند خیار وجود دارد که مهم تر از بقیه می باشند و افراد برای فسخ معامله بیشتر به آن استناد می کنند.
در ادامه به توضیح مهم ترین خیارهایی می پردازیم که در معاملات وجود دارد و اشخاص برای فسخ معامله خود به آنها توسل می کنند.
یعنی خیار عیب و تدلیس و خیار شرط.
همراه ما باشید.
خیار عیب
قانون گذار اراده اشخاص در خرید ملک سالم یا کالای سالم را محترم می داند و با برقراری خیار عیب از شخصی که کالای معیوب خریداری کرده است حمایت می کند
چرا که آن شخص به ظن خرید کالای سالم اقدام به خرید کالا می کند و اگر مورد حمایت قانون گذار قرار نگیرد احساس بی عدالتی می کند و حتی شاید درصدد تسویه حساب شخصی با نفری برآید که با فروش کالای معیوب سر او کلاه گذاشته است.
پس اگر خانه یا ماشین یا چیز دیگری خریداری کردید و مورد معامله معیوب می باشد شما حق فسخ معامله را دارید.
اما حمایت قانون گذار در این زمینه چگونه می باشد؟
حمایت قانون گذار از فردی که جنس یا کالای معیوب خریداری کرده است به این صورت است که گاهی اوقات به شخص حق فسخ معامله را می دهد و بعضی اوقات به او حق اخذ ما به التفاوت کالای صحیح و معیوب را می دهد که در قانون به آن ارش می گویند
به عبارت دیگر و مطابق قانون
“اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.”
خیار تدلیس
مقصود از تدلیس فریب دادن دیگران است.
در قانون مدنی تدلیس به عملیاتی می گویند که سبب فریب طرف معامله می شود و رغبت و تمایل شخص را به انجام معامله برمی انگیزاند.
به نحوی که شخص فریب خورده اگر واقعیت را می دانست هیچ وقت اقدام به انجام معامله نمی کرد.
در این موارد نیز قانون گذار با برقراری حق فسخ به کمک شخصی می آید که با عملیات فریب دهنده راغب به انجام معامله شده است.
اگر ملک یا ماشین یا هر چیز دیگری خریدید و متوجه شدید که فروشنده با فریب شما،معامله را پیش برده است حتما با استفاده از خیار تدلیس حق و حقوق قانونی خود را احیاء کنید
و اگر بعد از مشورت با وکیل، فسخ معامله را به نفع خود می دانید با ارایه اظهارنامه به طرف مقابل فسخ معامله را به او اعلام کنید و سپس به دادگاه دادخواست بدهید.
البته در نظر داشته باشید که بعضی اوقات حق شکایت کیفری کلاهبرداری را از طرف مقابل دارید و اینکه دعوای حقوقی و فسخ معامله به نفع شما می باشد یا دعوای کیفری و شکایت کلاهبرداری، چیزی است که باید بعد از مشورت با وکیل تان اقدام به تصمیم گیری در مورد آن کنید
چرا که انتخاب هر کدام از راه حل ها شما را به چیزی می رساند و از چیزی دیگر محروم می کند.
خیار شرط
شاید اغراق نباشد اگر بگوییم پرکاربردترین خیاری که در معاملات مورد استفاده قرار می گیرد خیار شرط است
یعنی خیاری که به علت شرط طرفین به وجود می آید.
به عنوان مثال طرفین شرط می کنند که اگر در موعد مقرر یکی از چک ها برگشت بخورد فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.
در عمل نیز این شرط کاربرد زیادی دارد و فراوان از آن استفاده می شود.
پس اگر چک های مورد معامله پرداخت نشد یا چک ها برگشت خورد اگر فسخ معامله با برگشت خوردن چک ها را پیش بینی کرده باشید حق فسخ معامله را دارید و حتی مطابق رای وحدت رویه اگر خریدار مورد معامله را به نفر بعدی منتقل کرده باشد این امر نافی حق فروشنده در فسخ معامله نمی باشد.
در این مورد، توجه شما را به رای وحدت رویه جلب می کنیم.
” مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص
و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود”
ارزان فروختم آیا می توانم فسخ کنم
با توجه به شرایط اقتصادی بسیاری از فروشندگان بعد از فروش ملک یا ماشین خود گمان می کنند که آن را ارزان فروخته اند و به دنبال راهی برای فسخ معامله می باشند.
در پاسخ به این سوال که آیا می توانید به علت ارزان فروختن معامله را فسخ کنید باید بگوییم که ارزان فروختن فقط زمانی به شما حق فسخ معامله را می دهد که شما مغبون شده باشید و بتوانید تحت شرایط خیار غبن معامله را فسخ کنید
و غبن در صورتی به شما حق فسخ معامله را می دهد که تفاوت قیمت عرفاً قابل مسامحه نباشد.
در مورد خیار غبن در معامله ملک حتما مقاله زیر را مطالعه کنید
علاوه بر شرایطی که باید سنجیده شود اگر در مبایعه نامه یا قول نامه تان اسقاط کافه خیارات کرده باشید یعنی از حق خود در این زمینه چشم پوشی کرده اید.
شرط اسقاط کافه خیارات
یکی از مهم ترین تردیدهایی که در مورد اعمال حق فسخ در معاملات وجود دارد مربوط به شرط اسقاط همه خیارها می باشد.
حقوق دانان یه این شرط اسقاط کافه خیارات می گویند.
این شرط بدین معنی است که شخص همه خیارهای خود را در موارد قانونی ساقط می کند و چنین شرطی از نظر قانون گذار نیز معتبر است چرا که اسقاط حق فسخ در معاملات مخالف نظم عمومی جامعه تلقی نمی گردد.
پس اگر خیارهای قانونی خود را ساقط کنید بعداً نمی توانید از آنها استفاده کنید چرا که خودتان عالمانه نسبت به اسقاط
آنها اقدام کرده اید
اما حتی اگر چنین شرطی کرده باشید شامل مواردی همچون تخلف از وصف یا خیار غبن افحش نمی شود و در سایر موارد
نیز هیچ گاه نباید با سوء استفاده از دیگری همراه شود
شرایط فسخ معامله
آنچه که در بالا به آن اشاره کردیم شرایطی است که با تحقق آن شما صاحب حق فسخ معامله می شوید اما نکته طلایی و بسیار مهم این است که بدانید که اگر از این حق خود مطابق شرایط قانونی استفاده نکنید حق شما از بین می رود
مردم گمان می کنند که داشتن حق مساوی است با پیروزی در دعوا و حق به حق دار می رسد اما باید بدانید که این گونه نیست و این شما هستید که باید حق خود را زنده نگه دارید.
اول اینکه حتما با افراد آگاه در این زمینه مشورت کنید هر چیزی راه و چاه خود را دارد و اقامه دعوا در دادگاه نیز قواعد خاص خود را دارد که متخصصان و وکلای دادگستری از آن آگاه هستند.
دوم اینکه بعد از به دست آوردن حق فسخ باید روندی را طی کنید تا حق خود را زنده نگه دارید.
اول باید فسخ قرارداد را به طرف مقابل اطلاع بدهید، از هر راه اطمینان بخشی که بعدا بتوانید آن را در دادگاه اثبات کنید.
دوم باید دعوایی تحت عنوان تایید فسخ در دادگاه اقامه کنید پس برای انجام روند قانونی این کار باید به دادگاه مراجعه کنید و مراجعه به بنگاه و مشاور املاک در این زمینه کفایت نمی کند.
نکته آخر اینکه این روند زمان بر می باشد و این گونه نیست که مثلاً اگر خریدار هستید و قصد فسخ دارید گمان کنید که پول تان سریع به شما بازمی گردد.
قانون فسخ معامله تا 24 ساعت
هیچ قانونی برای توجیه فسخ معامله تا 24 ساعت از تاریخ انعقاد قرارداد وجود ندارد و آنچه که در مورد فسخ معامله تا چند ساعت یا چند روز بعد از قرارداد وجود دارد مربوط به خیار مجلس یا خیار تاخیر ثمن می باشد که قانون این گونه مقرر می کند:
” هر یک از متبایعین (معامله کنندگان) بعد از عقد فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.”
” هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد
و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.”
مطلب تصادفی: شرایط جدید رفع سوء اثر از چک برگشتی
سوالات مهم
قانون فسخ معامله چیست؟
همان گونه که در متن به آن اشاره کردیم وقتی قرارداد به صورت درست منعقد شد هیچ شخصی حق برهم زدن آن را ندارد مگر در مواردی که به آن خیار می گوییم.
قانون فسخ معامله چه زمانی کاربرد دارد؟
زمانی که خیارهای خود را ساقط نکرده باشید امری که متاسفانه بسیار اتفاق می افتد.
مراحل قانونی تایید فسخ معامله چیست؟
اول با مشورت با وکیل مطمئن شوید که حق فسخ معامله را دارید و سپس فسخ معامله را از راهی اطمینان بخش به اطلاع طرف مقابل برسانید و بعد از آن دعوای تایید فسخ معامله را در دادگاه مطرح کنید.
آیا طرف مقابل می تواند ادعای ضرر و زیان مطرح کند؟
حق فسخ امری است که مطابق قانون به دست می آورید و طرف مقابل نمی تواند ادعای ضرر و زیان مطرح کند و این شما هستید که با فسخ معامله از خود دفع ضرر می کنید
مگر اینکه برخلاف آنچه گفتیم شرط کرده باشید مثلاً نوشته باشید که هر کدام از طرفین حق دارد که ظرف 3 روز معامله را فسخ کند به شرط پرداخت خسارت طرف مقابل یا به شرط پرداخت فلان مبلغ خسارت.
آیا دفتر وکالت شما در این زمینه پرونده قبول می کند و آیا در این زمینه متخصص می باشید؟
بله تخصص اصلی دفتر وکالت ما که در آن تبحر و تجربه داریم دعاوی ملکی و تجاری و ضمانت نامه های بانکی و امور بانکی است.
ذکر این نکته ضروری است که از پذیرش دعاوی زیر معذور هستیم و حتی مشاوره نیز ارایه نمی دهیم.
1-دعاوی کارگر و کارفرما
2-دعاوی مواد مخدر
3-دعاوی مربوط به تجاوز جنسی هنگامی که مراجعه کننده، متهم باشد.
البته قبول مشاوره پرونده به معنای قبول پرونده نمی باشد.
شماره تلفن های ما برای برقراری تماس و دریافت مشاوره تلفنی و حضوری
021-88657789
0998-1288800
